מיסוי מקרקעין

עסקאות מקרקעין הן עסקאות בסכומי כסף גדולים מאוד ולכן, חשוב לתכנן אותן מראש היטב. אחד האלמנטים החשובים ביותר אותם יש לקחת בחשבון, בתכנון נכון מראש, הוא המיסוי הקיים על עסקאות מקרקעין. מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומיסים נוספים, עשויים להיות חלק מעסקת המקרקעין בפניה אתם עומדים, יש לקחת זאת בחשבון ולהיערך לכך מכיוון שמדובר בתשלומי כסף גדולים. אנשים מסוימים זכאים להנחות ופטורים שונים, גם את זאת יש לבדוק ולקחת בחשבון במקרה שהדבר הופך רלוונטי.

מס הרכישה

כל אדם הרוכש זכות במקרקעין מחויב לשלם למדינה מס רכישה בגין ביצוע העסקה. מס הרכישה מייצג אחוז מסוים משווי העסקה, אחוז זה מתעדכן בכל שנת מס. שווי העסקה הוא הסכום ששולם בפועל למוכר וכולל כמובן מע"מ, במקרה של רכישה מקבלן. גובה מס הרכישה מושפע ממצב הרוכש ומצבת הנכסים שברשותו. ישנן כמובן אוכלוסיות חלשות שזכאיות להנחות ולעיתים אף לפטור מלא מתשלום מס רכישה.

מס הרכישה מחושב על פי מדרגות מס כדלקמן –

מדרגה ראשונה – פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,919,155 ₪.

מדרגה שנייה – תשלום בשיעור של 3.5% על הסכום שבין 1,919,155 ל- 2,276,360 ₪.

מדרגה שלישית – תשלום בשיעור 5% על הסכום שבין 2,276,360 ל- 5,872,725 ₪.

מדרגה רביעית – תשלום בשיעור 8% על הסכום שבין 5,872,725 ל- 19,575,755 ₪.

מדרגה חמישית – תשלום בשיעור 10% על הסכום שבין 19,575,755 ₪ ומעלה.

מס שבח

מס שבח מחושב באופן של שומה עצמית כלומר, החישוב מתבצע באופן עצמאי ויש להעביר את החישוב והסכום לתשלום, לבדיקתן של רשויות המס. חשוב לדעת, מנהל מס השבח ברשות המיסים, אינו מחויב לאשר את הדיווח שלכם במידה והוא מאמין שנפלה טעות בדיווח. במצב דברים זה, יחשב מנהל מס השבח בעצמו את שיעור המס המתאים לתשלום ויעביר אליכם את תיקון הדיווח שביצע. ככל שיש טענות מוצדקות כנגד החלטת מנהל מס שבח ו/או שנתקלו עובדות שלא היו ידועות קודם, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ובאמצעותה לפעול להקטין את חבות המס.

מנהל מס השבח מנפיק שובר תשלום נוסף ובו מצוין ההפרש אותו עליכם לשלם ולא, שובר חדש לחלוטין על שיעור המס כולו. את שובר התוספת עליכם יהיה לשלם תוך 30 ימים מקבלתו בדואר. ישנם גם מקרים הפוכים בהם מסתבר ששילמתם מס שבח גבוה מזה שהייתם צריכים לשלם (וזה קורה לרוב אם לא בחרתם בעורך דין הנכון שיודע כיצד לבצע דיווח שיוביל לחיוב מס אמת נמוך ככל הניתן) ולפיכך, תהיו זכאים להחזר מס שבח מקרקעין. ההחזר יועבר ישירות לחשבונכם, בדרך כלל, עד 60 ימים לאחר קבלת ההודעה בדואר.

מס שבח עבור דירה מחושב, בין היתר, בצורה לינארית כלומר, לפי הרווח המתקבל על הדירה בשנה בה היא נמכרת. בנוסף, ניתן לבצע הפחתה מהרווח של ההוצאות השונות אותן שילמתם על הנכס כגון: שיפוצים שביצעתם או עלויות מכירה. במקרים מסוימים שווי הרווח עולה כמו למשל במקרה של השכרת דירת מגורים שאז יש להתחשב בפחת שנוכה. לצורך חישוב מס השבח קיים מחשבון מיוחד של רשות המיסים המסייע בחישוב המס בצורה ידידותית

עדיין חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בנושא על מנת שיוכל למצות את כלל ההטבות הפטורים והניכויים שביכולתכם לבקש. מס השבח לתשלום עשוי להיות סכום גבוה ביותר ולהוביל לכך שהעסקה לא תהיה כדאית לכם בסופו של יום ולכן, חשוב מאוד לדעת מראש את שיעור המס לתשלום ולהימנע מהפתעות לא רצויות. כמו בכל אירוע מס, ישנן דרכים להפחית את שיעור המס הנדרש לתשלום באמצעות הנחות ופטורים המגיעים בנסיבות שונות.

היטל השבחה

בניגוד למס רכישה ומס שבח, היטל השבחה איננו משולם לרשות המיסים בישראל אלא, לרשות המקומית. בבסיס הרעיון של תשלום היטל השבחה עומד נושא הקשור במידה מסוימת בצדק חברתי. הרשות המקומית משקיעה רבות בתכנון ופיתוח ויתכן שבזכות פעולות אלה, עלה והשתבח שווי הנכס שלכם, בין אם על ידי הגדלת שטח הבנייה ובין אם בכל דרך אחרת. 

אי לכך, אתם תדרשו לשלם היטל השבחה שימנע מצב בו אתם, כאנשים פרטיים, נהניתם מפעולות הרשות ולא שילמתם על כך. שווי היטל ההשבחה הינו 50% משווי ההשבחה שנוצרה לכם בעקבות תכנית שקידמה הרשות וחשוב לדעת כיצד לבדוק נושא זה היות ולעיתים רשויות שונות פועלות בשיטת מצליח ומנסות לגבות היטל השבחה גם מכוח תכניות שאין להן זכות לקבל בגינן היטל השבחה כדוגמת תכנית כוללנית  ישנם מקרים הפוכים בהם תכניות של הרשות גורמים לירידת ערך אך במקרים שכאלו עליכם לפול באופן אקטיבי ובתוך מועדים מדויקים על מנת לקבל פיצוי על ירידת הערך שנוצרה לכם.

מיסוי בעת רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה

קוני דירות מגורים שבעבר קנו דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה, והדירה הקודמת הייתה הדירה היחידה שלהם, ייהנו, בסבירות גבוהה, מתשלום מס רכישה כבעלי דירה יחידה, במידה ואחד מהבאים מתקיים: אפשרות ראשונה – הדירה הנוספת נרכשה 6.5 שנים לאחר הרכישה באמצעות קבוצת הרכישה, וטרם נמסרה לרוכש החזקה, בדירה שנרכשה בקבוצת הרכישה, אפשרות נוספת – הדירה הקיימת נרכשה ארבע שנים אחרי שהתבצעה הרכישה באמצעות קבוצת הרכישה כאשר הבניה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם התחילה והיא נובעת מסיבות לא צפויות ושאינן תלויות ברוכש עצמו או שחל עיכוב מהותי בגינו לא נראה כי תבוצע בניה בעתיד הנראה לעין. בכל אופן ועל מנת להימנע מתקלות מיסוי שיעלו הרבה כסף, חובה להתייעץ עם עו"ד מומחה לרכישת דירה טרם הקנייה.