תמ"א 38 הוא אחד הפרויקטים השכיחים ביותר בתחום הנדל"ן הישראלי. מדובר בפרויקט שנולד מתוך הרצון של המדינה, לבצע חיזוק של מבנים ישנים, מפני רעידות אדמה. לימים, הבנו שאותו ממ"ד (חדר מוגן), שנבנה בכל דירה בישראל מזה שנים רבות, יכול להגן על הדיירים הן מפני רעידות אדמה והן,
מפני התקפות טילים, שלצערנו מוכרות מאוד במחוזותינו. ברבות השנים, הפך פרויקט התמ"א לפרויקט בו יכול קבלן לבצע השבחה משמעותית של הדירות, מעבר להוספת הממ"ד. כך, צורפו לתהליך תוספות בנייה כגון: בניית פיר למעלית והרכבת מעלית, בניית או הרחבת מרפסות ועוד.
כיצד לבחור עורך דין תמ"א?
עורך דין הוא אדם חיוני מאוד לליווי כל עסקת נדל"ן ובעיקר לעסקאות נדל"ן של תמ"א 38. אחד הדברים החשובים ביותר בעסקאות תמ"א הוא, שלכל צד בעסקה יהיה עורך דין מקרקעין, המתמחה בתמ"א.
עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות נדל"ן מורכבות המחייבות עורך דין מקרקעין המתמחה ומנוסה בעסקאות מסוג זה.
עורך דין תמ"א חייב להיות בעל ידע נרחב בכל ענף הנדל"ן על מגוון שלוחותיו, והכרות עמוקה של עסקאות התמ"א.
פרויקט תמ"א צריך לעמוד תחת תקנות וחוקים ולכן, על עורך הדין להכיר מקרוב את אלה הן המישור התיאורטי והן, במישור הפרקטי מעשי.
תמ"א זו לא עוד עסקה
עסקת תמ"א 38 היא עסקה מורכבת יותר מעסקאות מקרקעין אחרות, ויש לה צדדים ייחודיים מעצם העובדה שמדובר בעסקה בה דיירים מוכרים זכויות בנייה, כתוצאה מתוכנית יזם ובתמורה, הם מקבלים ממנו שירותי בנייה מקיפים המשדרגים את הנכס שלהם. על מנת שהעסקה תהיה טובה עבור כל הצדדים לרבות, היזם, הוא יקבל התרי בנייה מהרשות, לבניית יחידות נוספות, באותו מבנה, אותן הוא יוכל למכור על פי שיקול דעתו.
בשל כך, מדובר בעסקה מורכבת הטומנת בתוכה לא מעט סיכונים. הסכם תמ"א 38 הוא הסכם לתקופה יחסית ארוכה והוא כולל פרטים רבים וחשובים המבססים את תוקפו ברגע בו צד זה או אחר חורג מהוראות ההסכם.
אלמנט הביטחונות אותם מקבלים דיירי הבניין הוא קריטי והוא מציג ערבויות, ביטוחים וכו', אלה, אמורים לספק רשת הגנה בפני כל תרחיש שעשוי להתקיים.
הניסיון קובע
ישנם עורכי דין רבים המציגים את עצמם כעורכי דין המתמחים בעסקאות תמ"א 38 אולם, מדובר בתחום ייחודי בתוך עולם המקרקעין והוא דורש התמחות מיוחדת נוספת, שעליכם לוודא שעורך הדין אכן ביצע.
עסקת תמ"א איננה עסקת נדל"ן רגילה ועל כן, היא דורשת ידע נוסף ולא פחות מכך, ניסיון קודם בניהול עסקאות מסוג זה.
עסקת תמ"א 38 משלבת בתוכה עסקת נדל"ן שיש לה, בניגוד לעסקאות רגילות, גם היבט מסחרי.
לפיכך, עורך דין בעל ניסיון בכל תתי הנושאים הנדרשים בעסקת תמ"א 38 ישיט את העסקה לאיזון שיעשה טוב לכל הצדדים.
חשוב לפני בחירת עורך הדין לקבל ממנו צילומים של הסכמי תמ"א קודמים שביצע ולדבר עם הצדדים להסכם, במטרה להבין מה מידת שביעות רצונם מהשירות והידע שקבלו.
כיצד נראית הצעת ייצוג דיירים בעסקת תמ"א?
אחד הדברים שמומלץ להקפיד עליהם בטרם בוחרים עורך דין תמ"א הוא, לקבל הצעה לייצוג כתובה ומפורטת ככל האפשר.
על ההצעה להכיל בצורה ברורה את מגוון השירותים אותם יספק עורך הדין ולציין מפורשות, האם ישנם שירותים אותם הוא לא יספק וקשורים לעסקה.
שימו לב שבהצעה שקיבלתם מצוינים השירותים הבאים:
- ליווי בפגישות מול היזם ונציגות הדיירים.
- הצגת הנתונים החשובים בהסכם מול היזם לכלל הדיירים.
- מתן ליווי משפטי שוטף גם לאחר חתימת ההסכם (בכל הקשור לבקשות ההיתרים ועמידתם בתנאי ההסכם).
- ניהול משא ומתן מול היזם.
- מתן ייעוץ משפטי לדיירים בכל הקשור להתקשרות עם מפקח הבנייה שיפעל מטעמם, ליווי מקצועי של תהליך קבלת הערבויות מהיזם (בהתאם לחוק המכר וההסכם שנחתם).
- החזקה בנאמנות של הביטחונות והערבויות אותם הפקיד היזם למשך תקופת ההסכם.
- בקרה ופיקוח אחר פעולותיו של עורך דין היזם והדיווחים אותם הוא נדרש להעביר לרשויות המס.
הדברים שבדרך כלל אינם נכללים בהצעת הייצוג
שירותים נוספים שעל פי רוב, אינם כלולים בהצעת הייצוג הנם: ייצוג בבית משפט (במידה והעניינים מסתבכים), תביעת דיירים סרבנים, ביצוע פעולות משפטיות במידה והיזם חורג מהוראות ההסכם.
מכיוון שלחיים דינמיקה משלהם, בקשו הצעת מחיר נפרדת לכל אחד מהשירותים שאינם כלולים בהצעת הייצוג, שיהיה לכם לעת הצורך ונקווה שלא תדרשו לכך.
פרויקט תמ"א 38 הוא הזדמנות לשדרוג הנכס שלכם, אך הוא טומן בחובו מורכבויות רבות שדורשות ליווי מקצועי.
עורך דין מומחה בתמ"א 38 יבטיח שמירה על הזכויות שלכם, ליווי משפטי מלא ועסקה בטוחה. צרו קשר עוד היום ותקבלו ייעוץ אישי וליווי מקצועי לאורך כל הדרך
עורך דין תמא
שאלות ותשובות:
מהו העיקרון המנחה בבחירת עורך דין תמ"א?
עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות נדל"ן מורכבות המחייבות עורך דין מקרקעין המתמחה ומנוסה בעסקאות מסוג זה. עורך דין תמ"א חייב להיות בעל ידע נרחב בכל ענף הנדל"ן על מגוון שלוחותיו, והכרות עמוקה של עסקאות התמ"א.
מה מייחד עסקת תמ"א 38?
עסקת תמ"א 38 היא עסקה מורכבת יותר מעסקאות מקרקעין אחרות, ויש לה צדדים ייחודיים מעצם העובדה שמדובר בעסקה בה דיירים מוכרים זכויות בנייה, כתוצאה מתוכנית יזם ובתמורה, הם מקבלים ממנו שירותי בנייה מקיפים המשדרגים את הנכס שלהם. אלמנט הביטחונות אותם מקבלים דיירי הבניין הוא קריטי והוא מציג ערבויות, ביטוחים וכו', האמורים לספק רשת הגנה בפני כל תרחיש שעשוי להתקיים.
האם חשוב שלעורך דין תמ"א יהיה ניסיון בתחום?
עסקת תמ"א איננה עסקת נדל"ן רגילה ועל כן, היא דורשת ידע נוסף ולא פחות מכך, ניסיון קודם בניהול עסקאות מסוג זה. עסקת תמ"א 38 משלבת בתוכה עסקת נדל"ן שיש לה, בניגוד לעסקאות רגילות, גם היבט מסחרי ולכן, ניסיון הוא נדבך חשוב במקרה זה.
מהם האלמנטים המרכזיים שחייבים להיות כלולים בהצעת ייצוג לעסקת תמ"א?
ליווי בפגישות מול היזם ונציגות הדיירים, הצגת הנתונים החשובים בהסכם מול היזם לכלל הדיירים, מתן ליווי משפטי שוטף גם לאחר חתימת ההסכם, בכל הקשור לבקשות ההיתרים ועמידתם בתנאי ההסכם, ניהול משא ומתן מול היזם ועוד.
