עסקאות נדל"ן עשויות להיות מעט מורכבות יותר מעסקאות של רכישת נכס למגורים ולכן, אם לעסקת נדל"ן מגורים אתם מצרפים עורך דין מקרקעין, אז בוודאי שלעסקת נדל"ן מסחרי חשוב שתקבלו ליווי מקצועי מעורך דין מקרקעין מומחה. המורכבות של עסקאות נדל"ן מסחרי תלויה בגודל השטח ובעיקר בייעוד המסחרי שלו. במקרים מסוימים, בשל סוג הייעוד המסחרי, נדרש תהליך ביורוקרטי מורכב.
על מה מדובר שכאומרים נדל"ן מסחרי?
נדל"ן מסחרי הוא שם כולל לנכסים שאינם ניידים ואינם משמשים את הרוכש למגורים. דוגמאות לנכסים מסחריים הינן, שטחי מסחר, שטחים לתעשייה, מגדלי משרדים, בתי מלון, מרכזי קניות, מרכזים רפואיים, תחנות דלק, מרכזים לוגיסטיים וכו'. על פי רוב, האנשים הרוכשים נדל"ן מסחרי מבקשים לעשות רווחים נאים לצד השקעה זו. לאחר רכישת הנכס מתבצעת השכרתו לאדם אחר, כשבדרך כלל, מנסים לסגור עסקאות ארוכות טווח, המשרתות הן את בעל הנכס, שייהנה מהכנסה מובטחת למשך מספר שנים, והן את השוכר שלא היה רוצה למצא את עצמו מעתיק את מיקום העסק לאחר זמן קצר, כשסוף סוף הצליח לבסס את מיקומו ולהרגיל את לקוחותיו למיקום זה. החשיבות בקבלת ליווי מקצועי מעורך דין נדל"ן נובעת לא רק מהאלמנטים המשפטיים החשובים לעריכת חוזה השכירות או המכר אלא, גם עבור תהליך קבלת ההחלטות בנוגע לנכס. עורך דין נדל"ן מנוסה יודע להעריך עסקאות נדל"ן מסחרי ולכן, תקבלו ממנו ערך מוסף נוסף של ייעוץ מקצועי אודות טיבו של הנכס המדובר בעסקה.
כיצד ניתן לבדוק האם נכס רשום לייעוד מסחרי?
הבדיקה הראשונה שיבצע עבורכם עורך דין נדל"ן מנוסה היא, רישום ייעוד הנכס כנכס מסחרי. הדבר חשוב ביותר בכדי לוודא שהנכס אכן יכול לשמש למטרות מסחריות ושאין כל מגבלה בדרך להפעלתו ככזה. דבר נוסף שיבדוק מיד עורך הדין שלכם הוא, האם קיים היתר בנייה לנכס. בדיקה זו חשובה בעיקר עבור אלה מכם המבצעים רכישה של נכס ומעוניינים לאחר הרכישה, לבצע שינויים בנכס ואף, תוספות בנייה כאלה ואחרות. דוגמה טובה למצב כזה היא, עסק הממוקם בתחנת דלק ומשמש כחנות לחיות והרוכש מבקש לשנות את העסק לשטיפת רכבים. את הבדיקות הללו יש לבצע אל מול מחלקת ההנדסה ברשות המקומית הרלוונטית לאזור בו נמצא העסק. עורך הדין שלכם יקבל לידיו את המידע ויוכל להבין ממנו, בצורה מדויקת, מהי תכליתו התכנונית והייעודית של הנכס.
ההיבטים של המיסוי
אחת הנקודות החשובות שיש לקחת בחשבון לפני כל עסקת נדל"ן, בין אם נדל"ן למגורים ובין אם נדל"ן מסחרי הינה, היבטי המיסוי השונים. היות ומדובר בעסקאות בעלות ערכים כספיים גבוהים, היבט המיסוי גם הוא מגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים ולכן, חשוב מאוד להבין מראש כל היבט מיסוי שעלול לחול על העסקה. יש לציין עניין נוסף, קיים הבדל גדול בין אדם פרטי המבצע עסקת נדל"ן מסחרי לבין חברה בע"מ המבצעת את אותה העסקה. אדם פרטי המבקש לבצע רכישה של נדל"ן מסחרי, צריך לדעת, שלא כמו בנדל"ן למגורים בו קיימים פטורים שונים ממס, בנדל"ן מסחרי לא קיימים פטורים שכאלה. יש לקחת בחשבון גם את מס הרכישה, שבנדל"ן מסחרי עומד על שיעור קבוע של 6% מסך גובה העסקה, לעומת נדל"ן למגורים שנקבע בהתאם למדרגות מס משתנות.
תהליך ההשכרה של נדל"ן מסחרי
מרבית רוכשי הנדל"ן המסחרי, מבצעים את הרכישה במטרה להשכיר את הנכס לאדם אחר וליהנות מתשואה שנתית יפה בעד השכירות המשולמת. יש לדעת, שכר הדירה לא יהיה פטור ממס, מדובר בהכנסה חייבת במס כמו כל הכנסה אחרת. אולם, באותה נשימה יש לומר, עורך דין נדל"ן מיומן, כעו"ד חיים פרטוש, ידע כיצד ליצור עבורכם קיזוז נאה בתשלומי המס על השכירות, כשכנראה יבחר לתת לכם להצהיר על הוצאות מוכרות שונות הקשורות בנכס כגון: שיפוץ, אחזקה שוטפת של הנכס, הוצאות ריבית והצמדה, שכר טרחה לעורך דין, פחת, רואה חשבון ועוד הוצאות שיכולות להיכנס לעניין הקיזוזים.
הבדיקה שאסור להתקדם בלעדיה
עסקים עושים עם אנשים וכך גם עסקאות מכר של נדל"ן מסחרי. לכן, בדקו, מבעוד מועד, את זהותו של המוכר. הדבר חשוב כדי שתוכלו לדעת שמדובר בעסקה עם מינימום סיכונים. במידה ואתם מוכרים נכס, בדקו שלקונה ישנה אכן יכולת רכישה. לעומת זאת, במידה ואתם רוכשים נכס, וודאו שהאדם המציג עצמו כבעל הנכס, אכן רשום בטאבו כבעלים. במידה וישנה משכנתא על הנכס, וודאו שבעל הנכס יכול להסיר את המשכנתא כלומר, לפרוע את יתרתה.
שאלות ותשובות בנושא כיצד מתנהלת עסקת מכר נדל"ן מסחרי?
נדל"ן מסחרי הוא שם כולל לנכסים שאינם ניידים ואינם משמשים את הרוכש למגורים. דוגמאות לנכסים מסחריים הינן, קניונים, שטחים לתעשייה, מגדלי משרדים, בתי מלון, מרכזי קניות פתוחים תחת כיפת השמים, מרכזים רפואיים, תחנות דלק, מרכזים לוגיסטיים וכו'. על פי רוב, האנשים הרוכשים נדל"ן מסחרי מבקשים לעשות רווחים נאים לצד השקעה זו מהשכרת הנכס.
שכרו עורך דין מקרקעין ובקשו ממנו לבצע את הבדיקה של סטטוס הנכס. מטרת הבדיקה הינה לוודא שהנכס אכן מיועד למסחר. עורך הדין שלכם יוודא בנוסף, שקיימים היתרי בנייה להרחבת הנכס ושיפוצו. את הבדיקה הזאת מבצעים מול מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית בתחומה נמצא הנכס.
חשוב לדעת שעסקת נדל"ן מסחרי תחייב אתכם, בסיכוי מאוד גבוה, בתשלומי מס שונים כגון: מס רכישה, שהינו קבוע ועומד על סך של 6% מגובה העסקה ואינו קשור למדרגות המס המקובלות בעסקאות נדל"ן למגורים. דעו, כחברה בע"מ תשלמו סכומים אחרים של מס לעומת אדם פרטי.
עליכם לבדוק, מבעוד מועד, את זהותו של המוכר. הדבר חשוב על מנת שתוכלו להיות בטוחים שמדובר בעסקה עם מינימום סיכונים. במידה ואתם מוכרים נכס, בדקו שלקונה ישנה יכולת רכישה. במידה ואתם רוכשים נכס, וודאו שהאדם המציג עצמו כבעל הנכס, אכן רשום בטאבו כבעליו.
