חוק המקרקעין בשילוב חוק החוזים מספקים הבהרה אודות הדרישות הבסיסיות, לכתיבה ועריכה של הסכמי מכר. הדרישה המרכזית עוסקת בכך שהסכם מכר חייב להיות בכתב בלבד, כל סגירה אחרת לא תקבל תוקף משפטי. גם במצב בו הקונה העביר תמורה בגין המקרקעין, לא ניתן יהיה לאשר משפטית את עסקת המכר, עד שלא ייחתם הסכם מכר כנדרש ובהתאם לחוק. אלמנט נוסף הנדרש, בהמשך לשני חוקים אלה הוא, שכל צד הנכלל בעסקה, חייב להיות מוזכר בהסכם המכר, כצד לעסקה וזאת בכדי לספק הגנות חשובות עבור המוכר והקונה. הסכם מכר, במידה והוכן כהלכה, מסדיר בצורה טובה את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים להסכם ולכן, חשוב ביותר ששני הצדדים החתומים על ההסכם, יבינו כל סעיף וכל נתון המופיעים בהסכם המכר.
בדיקת חוקיות ותקינות הסכם המכר
הבדיקה הבסיסית המסייעת לוודא האם ההסכם חוקי ותקין היא לוודא מול מי נערך הסכם המכר. הסכם שנכתב ונערך על ידי עורך דין הקבלן או עורך דין המוכר והקונים קראו ואישרו את ההסכם, אינו בהכרח נחשב להסכם חוקי, להיפך הוא הנכון, הסכם כזה עשוי להוות בעיה. עורך דין נדלן מסחרי המייצג אך ורק את הקבלן ואינו דואג בשום צורה לאינטרסים של הקונים, זו עשויה להיות סיבה מספיק טובה לפסילת הסכם מכר. בנוסף, הסכם מכר שאינו עוסק באלמנטים מהותיים של העסקה, כאלה המייחדים אותה, אמור להדליק לכם נורת אזהרה שמשהו אינו כשורה. פרטים שאינם מופיעים בהסכם המכר, עלולים להוות בעיה בשלב מאוחר יותר.
הסעיפים שחייבים להופיע בכל הסכם מכר
הסכם מכר תקין, מגדיר היטב את פרטיו של הנכס הנמכר, מצבו ביום ביצוע העסקה, התמורה שתשולם עבורו, מועד העברת הזכויות, תשלומים ומסמכים נלווים. ההסכם חייב לכלול את תאריך החתימה על העסקה ואת הפרטים המלאים של כל אחד מהצדדים לעסקה. הסכם מכר חוקי ותקין, על פי עו"ד חיים פרטוש, מומחה לעסקאות מקרקעין, כולל מספר פרקים שבלעדיהם לא ניתן יהיה לחתום על ההסכם:
פרק המכר – פרק זה מפרט את הנכס הנמכר לרבות, מצבו התכנוני, המיקום הגיאוגרפי והסטטוס המשפטי.
הצהרות והתחייבויות הצדדים – פרק אחד המשלב בשני תתי סעיפים, את פירוט התחייבויות של המוכר ופירוט ההתחייבויות של הקונה.
פרק התמורה – פירוט סך התמורה לרבות, תנאי התשלום, לוחות הזמנים ותיאור הביטחונות.
פרק מיסים ואגרות לתשלום – קביעה והסדרה של כל תשלומי המס וההוצאות השונות בגין עסקת המכר, עד העברת הזכויות המלאה ולאחריה.
פרק תרופות ופיצויים בהסכמה – הפרק המתאר בצורה מדויקת מה ייחשב להפרת הסכם המכר והדרך עליה הוסכם, לפתרון ההפרה.
חוקיות ותקיפות הסכם המכר
מרבית הסכמי המכר מנוסחים ונערכים על ידי עורך הדין של המוכר, אי לכך, חשוב מאוד שלקונים יהיה עורך דין מקרקעין מטעמם, שיעבור בעיון רב על הסכם המכר, יבדוק וייעץ לקונים, כיצד יש להגן על האינטרסים שלהם בעסקה, ינהל עבורם משא ומתן עם עורך הדין של המוכר וידאג להביא בפני לקוחותיו הסכם מתוקן, מאוזן, תקין וחוקי, המוכן לחתימה.
הקראה והסבר הסכם המכר
חשוב מאוד לבקש מעורך הדין שלכם לקיים פגישה, בה הוא יקריא ויסביר כל סעיף וסעיף המופיעים בהסכם המכר, על מנת שתדעו בדיוק על מה אתם עומדים לחתום. לפני ההקראה, על עורך הדין לוודא שהסכם המכר עומד בכל התנאים הנדרשים להסכם מכר במקרקעין. הסכם לא חוקי לא יהיה תקף מבחינה משפטית ויעמיד את עסקת המכר בסכנה, גם אם כבר שולמה.
המסגרת הנורמטיבית המתחייבת בהסכמי מכר
הסכם מכר תקין וחוקי כולל בתוכו פרק שלם העוסק בהפרות יסודיות של ההסכם. מה יחשב להפרה של הסכם המכר יכולים לקבוע בהסכמה שני הצדדים להסכם, המוכר והקונה. ישנן הפרות הסכם מסתברות, שאדם נורמטיבי, לא היה חותם על הסכם מכר, לו ידע שהפרה מסוימת אפשרית ולמה היא עלולה לגרום. מסגרת נורמטיבית של הסכם מכר מביאה לידי ביטוי, התחייבויות והוראות רבות, המקנות לעסקה בין הצדדים ארגז כלים וסטנדרטים שלעיתים, מתערבים בחופש החוזים ותרופות. מדובר בשורה ארוכה מאוד של כללים (חוקים ותקנות), המחייבים כל הסכם מכר. אולם, הרלוונטיות של כל אחת מההוראות משתנה בהתאם למהות העסקה ותכולתה. בקרה ושמירה על חוקיות הסכם מכר היא עיקרון חשוב להצלחת עסקת המקרקעין.
לייעוץ והכוונה עורך דין חיים פרטוש ידאג למזער לכם סיכונים וישיג עבורכם עסקה טובה ובטוחה.
