ענף הנדל"ן מציע מגוון רחב של עסקאות ובניהן עסקאות קומבינציה עם קבלן. מדובר בעסקה מעט מורכבת יותר מעסקאות נדל"ן אחרות אולם, בתנאים מסוימים, זו יכולה להיות עסקה מצוינת. מכיוון שמדינת ישראל היא מדינה של ביורוקרטיות מורכבות ומסועפות, עסקאות קומבינציה מצריכות הרבה מאוד סבלנות והיכרות עם מוסדות המדינה כגון: מנהל מקרקעי ישראל, רשות המיסים, ועדות תכנון ערים ועוד. עסקאות קומבינציה עלולות לכלול מלכודות ולכן, חשוב מאוד להסתייע בעורך דין מקרקעין המכיר היטב עסקאות קומבינציה ומנוסה בניהולן.
עסקת קומבינציה עם קבלן
לפני הכל חשוב לי לציין שחשוב מאוד להסתייע בעורך דין מקרקעין המכיר היטב עסקאות קומבינציה ומנוסה בניהולן. עסקת קומבינציה היא עסקה המאפשרת לבעלים של קרקע לבצע מכירה של חלק מהקרקע בלבד לקבלן. בניגוד לעסקת נדל"ן רגילה, התגמול שמעביר הקבלן לבעלי הקרקע אינו כסף אלא, שירותי בנייה ללא עלות. הקבלן בונה מגדלי דירות על הקרקע שקיבל מהבעלים שלה, בהתאם להיתר הבנייה שהתקבל עבור הקרקע, משווק את הנכסים, מוכר אותם ומהתקבולים שמגיעים, מחולקים הרווחים בין הצדדים בצורה הבאה: 40% לקבלן ו- 60% לבעל הקרקע. כל הוצאות הבנייה, הרישוי, השיווק והמכירה חלות על הקבלן בלבד.
הכדאיות שמסתתרת מאחורי עסקאות קומבינציה
ישנם מספר יתרונות בביצוע עסקאות קומבינציה עם קבלן הראשון, חיסכון גדול של כסף. החיסכון הכלכלי נובע מתשלומי מס מופחתים במיוחד בעסקאות מסוג זה. מכירת קרקע בתמורה לתשלום כספי מחויבת באופן מידי בתשלום מס שבח, סכום שעשוי להיות גבוה למדי. בנוסף, ישנם מקרים בהם בעל הקרקע נדרש לשלם בנוסף למס השבח גם היטל השבחה. בעסקת נדל"ן סטנדרטית לא ניתן לקבל הנחות או פטורים מתשלומי המס השונים, המחויבים על פי חוק. אני מבקש לציין, במקרה בו מחליט יזם להרוס מגדל מגורים קיים ולבנות מגדל חדש במקומו, כזה שניתן לבנות בו יותר קומות ולפיכך, יותר דירות, לא ניתן יהיה להימנע לחלוטין מתשלומי המס והיזם יידרש לשלם מס שבח, בהתאם לפוטנציאל הרווחים שעשוי להניב המגדל החדש ועדין, אלה יהיו סכומים מופחתים מאשר בעסקה רגילה.
לסיכום נקודה זו אומר, קיים יתרון גדול מבחינת מיסוי בעסקת קומבינציה ומומלץ בהחלט, לבצע מכירה של חלק מקרקע הנמצאת בבעלותכם לקבלן. על חלק זה תשלמו את המיסים הנדרשים על פי חוק, והם לא יהיו גבוהים מכיוון שלא קיבלתם כסף אלא, שירותי בניה. על מכירת הדירות תשלמו מס שבח שהוא נמוך בהרבה מהמס שהייתם משלמים אלו מכרתם את הקרקע כולה, כנגד תשלום מלא השווי שלה. היתרון השני של עסקאות קומבינציה הוא, פוטנציאל הרווח המאוד גדול בעקבות מכירת הדירות שנבנו במגדל המגורים החדש. לנוכח מחירי שוק הנדל"ן בישראל אין ספק, עסקת קומבינציה תייצר לבעל הקרקע רווחים גדולים הרבה יותר מעסקה בה היה מוכר לקבלן את הקרקע כולה, בתמורה לתשלום מלא.
עסקה טובה
אנשים המחזיקים בזכויות על קרקע, בעיקר אם מדובר במיקום נחשק, יעשו בשכל רב אם יזמו עסקת קומבינציה עם קבלן. כמובן שאני מתייחס לקרקעות שעבורן קיים היתר בנייה מידי או עתידי, בטווח זמן לא ארוך מידי. חשוב לציין, גם בעלי בתים למגורים שיחס גודל הקרקע לגודל הבניה אינו טוב במיוחד, יכולים לפנות בבקשה לקבל היתרי בניה נוספים על הקרקע ולבנות מגדל חדש וגדול יותר מהקיים. עוד חשוב לדעת, עסקאות קומבינציה יכולות להתבצע גם בקרקעות שהיתרי הבניה שלהן עוסקים בבניית מגדלי משרדים, מתחמי מסחר ועוד.
החסרונות של עסקת קומבינציה עם קבלן
כמו בכל דבר בחיים, גם בפעולות חיוביות קיימים חסרונות וכך גם בכל הקשור לעסקאות קומבינציה. אציין שני חסרונות מרכזיים:
- התקבולים המתקבלים מעסקת קומבינציה מגיעים רק בסיום תהליך הבניה והמכירה של הדירות. תהליך שאורך בין שנתיים לארבע שנים, מהרגע בו נחתמה העסקה.
- עסקאות קומבינציה מסתירות בתוכן סיכון לא מבוטל מכיוון שקיים חוסר וודאות מסוים, אודות לוחות הזמנים והעמידה בהם, בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם. בנוסף, בעל הקרקע אינו יכול להיות בטוח לחלוטין בנוגע לרמת הבנייה, טיבה והיכולת של הקבלן לשלם לכל הספקים ולהביא את המיזם לסיומו, בצורה טובה וחלקה.
החוזה
חוזה עסקת קומבינציה אינו דבר פשוט, מדובר כנראה בחוזה המקרקעין המורכב ביותר שקיים. עסקאות קומבינציה אינן בהכרח דומות האחת לשנייה והאלמנטים היחידים שחוזרים על עצמם בעסקאות אלה הנם: ציון מדויק של אחוז הקרקע המועבר ליזם ומספר הדירות שיקבל בתמורה הבעלים של הקרקע. זו איננה עסקת חליפין למרות שיש בה מרכיבים הקשורים לעסקאות חליפין. על פי רוב, אחוז הקרקע והתמורה ייקבעו בהתאם לפרמטרים כגון: מיקום הקרקע, איכות הקרקע, שווי הנכסים שייבנו ועוד. לייעוץ והכוונה עורך דין חיים פרטוש ידאג למזער לכם סיכונים וישיג עבורכם עסקה טובה ובטוחה.
