הליך פינוי בינוי מתקיים במסגרת תהליכי ההתחדשות העירונית, שמטרתה להשביח בניינים ישנים, על ידי בנייתם מחדש בסטנדרטים גבוהים. במהלך הבנייה, מקבלים דיירי המבנה מגורים חלופיים, ממומנים בידי הקבלן. הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה מגדל גבוה בהרבה, הכולל יותר יחידות דיור, הנבנות בתקנים עדכניים ומחמירים יותר, על מנת לייצר דירות בטוחות יותר בפני רעידות אדמה ומפגעים שונים אחרים.
מה זה פינוי בינוי – ההיסטוריה של התהליך
כדי להבין מה זה פינוי בינוי יש לחזור אחורה בזמן, לממשלת ישראל של שנות ה- 60 של המאה ועשרים. מקור הרעיון הוא באירופה ואמריקה של אותן שנים. בשנת 1965 חוקקה כנסת ישראל את חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום התשכ"ה. מאחורי חוק זה עמד הצורך לחדש את השכונות הישנות, שנבנו בשנות החמישים בסטנדרטים נמוכים. החוק הקנה למדינת ישראל את הזכות להעניק לקבלנים היתרי בנייה מורחבים, תחת מעטפת של הטבות מס מרחיקות לכת, בכדי לעודד את הקבלנים לבצע פרויקטים מסוג זה. במשך 10 שנים, הממשלה בחרה מעברות ושכונות מצוקה ואיתרה קבלנים, שפינו תושבים ובנו מגדלי מגורים חדישים, בהם קיבלו הדיירים המפונים דירות חדשות וטובות בהרבה, מתנאי המגורים הקודמים שהיו להם. נכון לשנת 2020, המדינה אישרה 2295 היתרי בנייה לפרויקטים של פינוי בינוי, בכל רחבי הארץ.
כיצד מתבצע תהליך פינוי בינוי?
תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין העיר תב"ע. ההליך צריך לקבל את אישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. מכיוון שתהליך פינוי בינוי מייצר יותר יחידות דיור, התהליך מלווה בהרחבת תשתיות סביבתיות כגון: סלילת כבישים ומדרכות, בניית מרכזים מסחריים, הרחבת תשתיות חשמל, מים, מקומות חניה, גנים ציבוריים וכו'. על מנת להתחיל פרויקט פינוי בינוי, על המדינה להכריז על המתחם הייעודי ככזה המיועד לפרויקט. פרויקט פינוי בינוי חייב להכיל מינימום של 24 יחידות דיור ולכן, הוא מתבצע במתחם שלם ומוגדר. למרות כל הנאמר עד לנקודה זו, חשוב לציין, פרויקט פינוי בינוי, אינו יכול לצאת לדרך, ללא הסכמת לפחות 80% מדיירי הבניין המיועד לפינוי בינוי, בדומה למתחייב גם בתהליכי תמ"א 38. בשנת 2021 קבעה ועדת הפנים של הכנסת, לקריאה שלישית, תיקון לחוק פינוי בינוי, הקובע הפחתה באחוז הרוב הנדרש, לתביעת בעלים של נכס שאינו מסכים לתהליך פינוי בינוי ל- 66% בלבד מהדיירים.
הוראות חוק פינוי בינוי
במטרה להבין מה זה פינוי בינוי, יש להכיר את עיקרי החוק שנחקק בשנת 1965. בחוק ההיסטורי לא נקבע אחוז מוגדר של הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט כלומר, דייר לא יכול היה להגיש התנגדות לביצוע התהליך. בנוסף, הדיירים המפונים קבלו כסף מזומן ולא דירה בפרויקט החדש. בדיוק מסיבה זו וההבנה שדייר עלול להישאר, כתוצאה מאישור הפרויקט, ללא מגורים ראויים, הפך החוק לבעייתי ולא חוקתי, דבר המנע מתהליכי פינוי בינוי לצאת לדרך. בשנת 1996 בוצע עדכון חשוב בחוק ונקבע שהקבלנים יקבלו היתרים לבנייה מורחבת מהבנייה הקיימת וכל דייר יקבל דירה חדשה בפרויקט החדש. אי לכך, הפך חוק פינוי בינוי למדניות ממשלתית.
העדכון החשוב שנקבע בשנת 2006
מדינת ישראל הפנימה שכדי לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, נדרשת הסכמה נרחבת של הדיירים בבניין המיועד. לכן, בשנת 2006 חוקק חוק פינוי פיצויים תשס"ו, המסדיר את גובה הפיצוי הניתן לדיירים המפונים ובנוסף, קובע את הדרכים להתמודד מול מיעוט דיירים המתנגדים לביצוע הפרויקט. החוק עדכן, שיש לקבל את הסכמתם של 80% מהדיירים כדי להוציא פרויקט לדרך והגדיר את המתנגדים כסרבנים, אותם ניתן לתבוע בגין התנגדותם הלא סבירה והנזקים שהיא יוצרת. כפי שצוין קודם לכן, בשנת 2021 עודכן שוב אחוז המתנגדים ונקבע שמספיק לקבל את הסכמת 66% מהדיירים, כדי לצאת לדרך עם פרויקט פינוי בינוי.
השלבים שישי לעבור בתהליך פינוי בינוי
להלן פרוט השלבים הנדרשים לביצוע במהלך פרויקט פינוי בינוי:
- התארגנות הדיירים – יש לבחור נציגות דיירים ועורך דין שייצג אותם, בטרם תתבצע חתימה על ההסכם מול הקבלן המבצע. מומלץ לבחור בעו"ד חיים פרטוש שמאחוריו עסקאות פינוי בינוי רבות. הנציגות תבחר באסיפת דיירים באמצעות הצבעה.
- חתימה על מסמכים מקדימים להסכם – חתימה על מסמך כוונות מוגבל מאוד, לזמן קצר ומוגדר מראש.
- בחירת קבלן – יש לבחור בהסכמה קבלן מבצע לפרויקט או, לאשר קבלן יוזם שפנה אליכם.
- בחינת התמורה – בטרם יצא הפרויקט לפועל, יש לבדוק את הצעת הקבלן לתמורה אותה יקבלו הדיירים המפונים.
- חתימה על הסכם – חתימה על ההסכם מול הקבלן ויציאה של הפרויקט לדרך.
