עסקאות מקרקעין בישראל חייבות במס. המוכר חייב בתשלום מס שבח והקונה בתשלום מס רכישה. החוק הישראלי מבחין בין חבות המס של מוכרי דירה יחידה לבין חבות המס של מוכרי דירה שנייה ומעלה. במאמר זה נעסוק במרוכז בחבות המס לדירה שנייה. מחפשים מידע על מיסים דירה שניה? זהו המאמר הנכון בשבילכם.
מיסים דירה שניה – מבוא
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הצדדים בעסקאות מקרקעין יתחייבו בתשלום מס. המוכר ישלם מס שבח על הרווח הנקי שלו בעסקה והקונה מס רכישה, אשר ייקבע כאחוז משווי הנכס אותו רכש. שיעורי המס יכולים להשתנות בין דירה ראשונה לשנייה. כמו כן, קיימות נסיבות רבות נוספות אשר יכולות להשפיע על שיעורי המס. במאמר זה נסקור בקצרה את עיקרי דיני המיסים הנוגעים לדירה שניה.
מס שבח לדירה שנייה
לפי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין, כל מוכרי הזכויות במקרקעין חייבים במס שבח. שיעור המס שיצטרכו לשלם עומד על 25%. לעניין זה, אין הבדל בין מיסים לדירה ראשונה לבין מיסים לדירה שנייה.
עם זאת, סעיף 49 לחוק מעניק פטור משמעותי מאוד למוכרי דירה יחידה. מי שבבעלותם דירה אחת המשמשת למגורים, יוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
התנאי המרכזי ביותר בפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה, הוא היות הדירה דירתו היחידה של המוכר. לכן, ככלל, מוכרי דירה שנייה לא יוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח. אולם כידוע, לכל כלל יש יוצאים מהכלל וייתכנו בהחלט מקרים בהם גם מוכרי דירה שנייה יהיו זכאים לפטור ממס שבח בעסקה. נעסוק במקרים אלו.
מס שבח – דירה שהתקבלה בירושה
בעולם מיסי הדירה השנייה, חשוב להכיר את הפטור ממס השבח על דירה שנייה שהתקבלה בירושה. כזכור, התנאי הבסיסי לפטור ממס שבח הוא שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר. אולם אם הדירה הנמכרת התקבלה בירושה ועומדת בתנאים נוספים, המוכר יוכל להיות פטור ממס שבח אף שזו דירתו השנייה. כדי ליהנות מהפטור, על העסקה לעמוד בתנאים הבאים:
- הדירה היא דירת מגורים מזכה
- הדירה התקבלה בירושה, והיורש הוא בן/בת הזוג, הצאצא או נשוי לצאצא של המוריש
- הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש קודם מותו
- אילו המוריש היה מוכר את הדירה הוא היה נהנה מפטור ממס שבח
עסקה למכירת דירה העומדת בכל התנאים הללו תהיה פטורה ממס שבח, זאת על אף שהיא אינה דירתו היחידה של המוכר. זהו מקרה בו ניתן פטור ממיסים לדירה שנייה, חרף החריגות שבדבר.
משפרי דיור
גם משפרי דיור יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח, על אף שהדירה הנמכרת היא דירתם השנייה. נסביר כיצד הדבר ייתכן.
נניח כי אדם מעוניין למכור את דירת מגוריו, אך עוד לפני שמכר אותה רכש דירה חדשה. כתוצאה מכך, בזמן מכירת הדירה, בבעלותו דירה נוספת והדירה נחשבת לדירתו השנייה. גם במצב זה, על אף שהדירה היא דירתו השנייה, המוכר לא יתחייב במיסים לדירה שנייה. המוכר יוכל למכור את הדירה וליהנות מפטור ממס שבח לדירה ראשונה. זאת, בתנאי שהוא ימכור את הדירה המקורית תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
בעלות בשליש דירה
חשוב לציין כי גם במצב בו לאדם שליש דירה נוספת, מלבד הדירה אותה הוא מוכר, הוא לא יתחייב בשיעורי מיסים לדירה שנייה. כאשר הדירה הנוספת התקבלה בירושה, המוכר יוכל להיות בעלים במחציתה ועדיין לא להיחשב לבעל שתי דירות. במצבים אלו, המוכר לא יתחייב במיסים לדירה שנייה אלא בשיעורי מס לדירה ראשונה.
מס רכישה לדירה שנייה
דיני המס קובעים שיעורי מס נבדלים בין דירה ראשונה ושנייה. לא הרי מיסים דירה שנייה כהרי מיסים לדירה ראשונה. שיעורי המס החלים על רכישת דירה שנייה גבוהים באופן דרמטי בשיעורי המס החלים על רכישת דירה ראשונה. נצרף טבלה פשוטה המשקפת את ההבדלים שבין שיעורי המס לדירה ראשונה לבין שיעורי המס לדירה שנייה.
שיעורי מס רכישה – דירה ראשונה ושנייה
| מחיר הדירה | שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה | שיעור מס הרכישה לדירה שנייה | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,978,745 ₪ | 0% | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 8% |
| מדרגה שלישית | 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| מדרגה רביעית | 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% | 10% |
| מדרגה חמישית | 20,183,586 ₪ ומעלה | 10% | 10% |
ניתן להבחין בנקל בפערים הדרמטיים שבין המיסים לדירה יחידה לבין המיסים לדירה שנייה. לשם הדוגמה, נניח כי אדם רכש דירה במחיר של 1.5 מיליון שקלים. אם מדובר בדירתו הראשונה, הרי שהוא יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה. לעומת זאת, בהנחה שזו דירתו השנייה, הקונה יתחייב במיסים לדירה שנייה וישלם מס רכישה בסך 120 אלף שקלים! עם זאת, כמו במס שבח, ישנם מקרים חריגים בכל הנוגע למיסי מס רכישה לדירה שנייה. נעסוק בהם כעת.
מס רכישה משפרי דיור
כמו במס שבח, כך אף במס רכישה משפרי דיור ייהנו משיעורי מס לדירה ראשונה, על אף שבבעלותם שתי דירות. זאת, בתנאי שהדירה הנוספת תימכר תוך 18 חודשים. במקרים שכאלו, הרוכשים יוכלו לבקש דחיית שומת מס רכישה בשנה וחצי. ככל שהדירה המקורית תימכר תוך שנה וחצי, הרי שהמוכר ימשיך ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה ראשונה.
קבלת דירה בירושה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה. העברת דירה בירושה אינה מהווה אירוע מס, ועל כן מקבל הדירה יהיה פטור ממס רכישה באופן מלא. לעניין זה, אין הבדל אם מדובר בדירתו היחידה של היורש או שבבעלותו דירות נוספות.
הערה כללית על מיסי דירה שנייה
במאמר זה סקרנו, בקציר האומר, את הדינים הנוגעים לדירה שנייה. במציאות, לעורכי הדין קיים מרחב תמרון רחב יחסית בעולמות מיסוי המקרקעין, המאפשר להם להפחית את תשלומי המס של לקוחותיהם, אף במקרים בהם מדובר במיסים לדירה שנייה. כפי שראינו, לצד הכללים הנוקשים קיימים חריגים רבים, מה שמעניק לעורכי הדין את ההזדמנות לנצל אותם כדי להיטיב עם לקוחותיהם.
על כן, חשוב לבחור בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ומהימן, אשר יפחית את תשלומי המס שלכם למינימום האפשרי. מעבר לכך, עורך הדין יעניק לכם סקירה כללית על חבות המס בעסקה ויאפשר לכם לכלכל את צעדיכם בתבונה בהתאם למידע שיוצג בפניכם.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מוכרים או קונים דירה שנייה? מחפשים עו"ד מקרקעין שיציע לכם שירות מקיף ומקצועי? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP. משמעות הדברים היא שעו"ד פרטוש יטפל בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
