עסקאות מקרקעין בישראל חייבות במס. הקונה חייב במס רכישה, והמוכר חייב בתשלום מס שבח. עם זאת, קיים הבדל מהותי בין מס שבח על דירה ראשונה לבין מס שבח על דירה שנייה. לא אחת, על דירה ראשונה יזכה המוכר בפטור מוחלט ממס שבח, בזמן שהיה משלם מס שבח משמעותי על אותה דירה אילו היא הייתה דירתו השנייה. מתי מוכר זכאי לפטור ממס שבח על דירתו הראשונה? מהם התנאים לאותו הפטור? המשיכו לקרוא וגלו.
דירה ראשונה – הגדרה
המונח "דירה ראשונה" משמש באופן תדיר בעולמות מיסוי המקרקעין. אולם מושג זה, יש בו כדי להטעות ועל כן חשוב להבהיר כבר בשלב זה – דירה ראשונה, לא חייבת להיות דירתו הראשונה של אדם בחייו. למעשה, משמעות המונח דירה ראשונה היא דירה יחידה. מי שמוכר דירה שהיא דירתו היחידה, יתחייב במס שבח על דירה ראשונה. מי שמוכר דירה כאשר בבעלותו דירה נוספת, יתחייב במס שבח על דירה שנייה.
מס שבח על מכירת מקרקעין
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע כי מוכרי זכות במקרקעין יחויבו במס שבח. ככלל, חובת תשלום מס השבח מוטלת על כל מוכר, בין אם דירתו הנמכרת היא דירתו הראשונה ובין אם היא דירתו השנייה.
מה נחשב לשבח?
החוק מגדיר את השבח החייב במס כרווח הנקי של המוכר בעסקה. הרווח הנקי מחושב באופן הבא: מחיר המכירה של הדירה, פחות מחיר הרכישה, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי. נניח, למשל, כי אדם רכש נכס בשנת 2020 במחיר של 2 מיליון שקלים. בשנת 2024, מכר אותו אדם את הנכס במחיר של 3 מיליון שקלים. במקרה זה, יתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה עומדת על 1 מיליון שקלים.
עם זאת, המוכר הוציא באותן שנתיים 50 אלף שקלים על הוצאות משפטיות והוצאות תיווך, וכן 150 אלף שקלים נוספים על שיפוץ הבית. לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, הוצאות אלו הן הוצאות המותרות בניכוי שכן הן הוצאו עבור הנכס ולצורך השבחתו. על כן, הרווח הנקי בעסקה לא יעמוד על 1 מיליון שקלים, אלא על 800 אלף שקלים בלבד.
מה יהיה שיעור מס השבח?
על פי החוק, שיעור מס השבח יעמוד על 25% מהשבח בעסקה. זאת, בין אם מדובר במס שבח על דירה ראשונה ובין אם מדובר במס שבח על דירה שאינה דירתו הראשונה של המוכר. אם נחזור, לצורך הדוגמה, לתרחיש בו עסקנו לעיל, על המוכר יהיה לשלם מס שבח בשיעור של 200 אלף שקלים. זאת, מאחר שסך השבח עומד על 800 אלף שקלים ו-25% מסכום זה הם 200 אלף שקלים.
חשוב לציין כי במציאות, יכולות להתעורר שלל מורכבויות סביב שיעור מס השבח בעסקה. כך, בזמנים עברו שיעורי המס היו אחרים, מה שיכול להשפיע על החישוב הלינארי של מס השבח. כמו כן, עד לשנת 2014, כמעט כל דירות המגורים היו זכאיות לפטור ממס שבח, מה שמשפיע גם כן על שיעור המס בדירות מסוימות. אף בדירות של חברה, או שנמכרות על ידי מי שעוסק בממכר דירות, שיעור המס יכול להשתנות.
בהתחשב בכל האמור, יש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין בכל מקרה ומקרה ולקבל ממנו ייעוץ מקצועי ומקיף על חבות מס השבח בעסקה. הערכה נכונה של מס השבח שתדרשו לשלם צפויה להשפיעה על העסקה כולה, ולכן מדובר בשלב קריטי וחשוב בהליך מכירת הדירה.
מס שבח על דירה ראשונה – פטור לדירת מגורים מזכה
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח על דירה ראשונה. מכירה של דירה ראשונה אשר תעמוד בתנאי הסעיף, תיחשב לעסקה הפטורה ממס שבח והמוכר לא יצטרך לשלם מס על מכירת הדירה.
כדי ליהנות מפטור ממס שבח על דירה ראשונה, על הדירה הנמכרת להיחשב לדירת מגורים מזכה. בנוסף, על המכירה לעמוד בתנאי סעיף הפטור. דירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה כאשר היא עונה לפחות לאחד מהקריטריונים הבאים:
- הדירה שימשה למגורים, לחינוך (גן ילדים למשל), או לשירותי דת (בית כנסת) ב-4 השנים האחרונות, בהן הייתה הדירה בבעלות המוכר;
- הדירה שימשה למגורים, לחינוך (גן ילדים למשל), או לשירותי דת (בית כנסת) במשך 80% לפחות מתקופת הבעלות של המוכר בנכס.
דירה המקיימת את תנאי אחת מהחלופות המוצגות, נחשבת לדירת מגורים מזכה. אם הדירה תעמוד גם בכל התנאים הבאים, המוכר ייהנה מפטור ממס שבח על דירה ראשונה. התנאים הבאים הם:
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר;
- המוכר הוא בעלי הדירה במשך 18 חודשים לפחות;
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
- מחיר המכירה אינו עולה על 4,846,000 שקלים.
דירה שנחשבת לדירת מגורים מזכה וכן עונה על כל התנאים שהצגנו, תימכר בפטור ממס שבח. שימו לב – פטור זה ממס שבח יינתן רק על דירה ראשונה. כאשר הדירה אינה דירתו הראשונה של המוכר הוא לא יוכל ליהנות מהפטור, אף אם מדובר בדירת מגורים מזכה.
דירה שהתקבלה בירושה
כאמור, פטור ממס שבח אפשרי רק כאשר הדירה היא דירתו הראשונה של המוכר. אולם במקרים בהם הדירה התקבלה בירושה, ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח על דירה ראשונה אף אם עבור היורש, המוכר את הדירה, הדירה אינה דירתו היחידה.
פטור שכזה יינתן בתנאי שהדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה והיא הייתה דירתו הראשונה של המוריש, קודם שנפטר. כמו כן, נדרש כי היורש יהיה בן זוגו, צאצאו, או בן זוג של צאצאו של המוריש וכי המוריש היה נהנה מפטור ממס שבח אילו היה בחיים ומכר את הדירה בעצמו.
בעלות חלקית בנכסים אחרים
ציינו לעיל כי דירה תיחשב לדירה ראשונה רק אם אין בבעלותו של המוכר דירות נוספות. יש לכך סייג חשוב הקבוע בחוק, לפיו אף אם בבעלותו של המוכר שליש דירה נוספת, הוא עדיין יוכל ליהנות מפטור ממס שבח על דירה ראשונה. כל עוד הבעלות בדירה הנוספת אינה עולה על שליש דירה, המוכר יוכל להמשיך וליהנות משיעורי מס שבח לדירה ראשונה. אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה, המוכר יוכל להיות בעלים במחציתה ולא רק בשליש ממנה ועדיין ליהנות משיעורי מס שבח לדירה ראשונה.
השאלה האם הבעלות בשליש או חצי דירה נוספת מוגבלת לדירה אחת, או יכולה להיות תיאורטית גם באינסוף דירות, טרם לובנה בפסיקה כל צרכה. אולם נראה כי אין מניעה עקרונית שאדם יהיה בעלים של שליש דירה במספר דירות נוספות, ועדיין ייהנה מפטור ממס שבח על דירה ראשונה כאשר ימכור את הדירה המצויה בבעלותו המלאה.
משפרי דיור – דירה ראשונה או שנייה?
האם משפרי דיור המוכרים את דירתם המקורית נחשבים למוכרי דירה ראשונה או למוכרי דירה שנייה? נסביר את הספק.
משפרי דיור רבים רוכשים דירה חדשה עוד לפני שמכרו את דירתם הנוכחית, אולם בכוונתם למכור את דירתם הנוכחית בסמוך לרכישת הדירה החדשה. כך, נוצר מצב בו במועד מכירת הדירה הנוכחית, בבעלותם שתי דירות ולכן, לכאורה, נשללת מהם הזכות לפטור ממס שבח לדירה ראשונה.
תוצאה שכזו אינה רצויה כלל מבחינת המחוקק. זאת, מכיוון שהמחוקק מעוניין להטיל חיוב מלא במס שבח על מי שעוסקים בנדל"ן להשקעה ולא על משפרי דיור. משכך, החוק מחשיב משפרי דיור כמוכרי דירה ראשונה, בתנאי שהם רכשו את דירתם הנוספת ב-18 החודשים שקדמו למכירה והדירה הנוספת משמשת למגורים.
עו"ד חיים פרטוש
מחפשים עו"ד מיסוי מקרקעין שיחסוך לכם בתשלומי המס בעסקה? מעוניינים ביחס אישי קרוב ומכבד מבלי להתפשר על המקצועיות והמיומנות המשפטית? פנו אל עו"ד חיים פרטוש וזכו לשירותים משפטיים מהשורה הראשונה לצד יחס אישי מכבד ומקצועי. אצל עו"ד פרטוש תוכלו ליהנות משירותים משפטיים מקיפים, מקצה אל הקצה, בשיטת ONE STOP SHOP. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד והצטרפו לשלל לקוחותיו המרוצים של עו"ד פרטוש.
