ככלל, עסקאות מקרקעין חייבות במס. זאת, אף אם העסקה בוצעה ללא תמורה. אולם סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ספציפי ממס שבח לעסקה ללא תמורה לקרוב. מהם גדרי הפטור לפי סעיף 62? מי מוגדר כקרוב על פי החוק? ומה באשר למס רכישה? על שאלות אלו ואחרות נענה במאמר זה.
מס שבח בישראל
חוק מיסוי מקרקעין מטיל חובת מס שבח על מוכרים בעסקאות מקרקעין. שיעור המס יהיה 25% מהרווח הנקי בעסקה. הרווח הנקי מחושב כהפרש שבין מחיר המכירה של הנכס למחיר הרכישה שלו, בניכוי הוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס. מס זה מוטל על כל מוכר נדל"ן, למעט אלו הנהנים מפטור מתשלום מס שבח. זאת, כפי שעוד נראה להלן.
מס שבח על מתנות
כאמור, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת נדל"ן בישראל חייבת במס שבח. ניתן היה לחשוב כי על מכירה חייבים במס, בעוד שעל מתנות פטורים מתשלום מס שבח. עם זאת, קריאה של הגדרת המכירה בחוק, מוליכה למסקנה הפוכה:
"מכירה", לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –
(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;" (ס' 1 לחוק מיסוי מקרקעין)
הגדרת "מכירה" בחוק קובעת כי מכירה אינה רק העברת זכות בתמורה, אלא גם העברת זכות שלא בתמורה, דהיינו במתנה. המסקנה היא, אם כן, שהעברת דירה במתנה חייבת במס שבח. כשם שמכירה בכסף של דירה חייבת במס, כך גם העברת זכות ללא תמורה, דהיינו במתנה, חייבת במס.
שווי המכירה ולא המחיר בפועל
ייתכן שאתם תוהים לעצמכם כיצד ניתן לשלם מס שבח במקרה של העברת דירה במתנה, שכן השבח מחושב כהפרש שבין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה של הנכס. תהיה שכזו אכן מתבקשת, אך קריאה מדוקדקת של לשון החוק מלמדת כי לא מחיר המכירה הוא הקובע, אלא שווי המכירה.
שווי המכירה מוגדר בסעיף 17 לחוק באופן הבא:
"שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום." (ס' 17 לחוק מיסוי מקרקעין)
אם כן, השבח אינו נקבע לפי מחיר המכירה אלא לפי שווי המכירה, שהוא שווי השוק של הדירה ביום המכירה. שווי זה ייקבע לפי הערכת שמאי מוסמך.
כך, למשל, אם אדם רכש דירה ב-3 מיליון שקלים, נתן אותה במתנו לחברו הטוב ושוויה ביום העברת הזכות עמד על 4 מיליון שקלים, השבח החייב במס יעמוד על 1 מיליון שקלים. בהנחה שלא הוצאו כל הוצאות המותרות בניכוי על הדירה, נותן המתנה יתחייב בתשלום 250 אלף שקלים למס הכנסה, למרות שהוא לא הרוויח ולו שקל אחד על מכירת הדירה.
מכל האמור עולה כי העברת דירה במתנה חייבת במס. החוק קובע חובת תשלום מס שבח על העברת דירה בתמורה ושלא בתמורה כאחד. אולם כפי שנראה מיד, אכן ייתכנו מקרים בהם העברת דירה במתנה תהיה פטורה ממס.
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין – פטור ממס שבח לקרוב
סעיף 62 מעניק פטור מיוחד ממס שבח להעברת דירה במתנה לקרוב. הסעיף קובע בפשטות כי:
"מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס" (ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין).
לפי סעיף זה, העברת דירה במתנה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח. הסעיף ממשיך ומגדיר מי נחשב לקרוב לעניין זה, כלומר מי יכול ליהנות מהפטור ממס שבח לקרוב משפחה:
"לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1." (ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין).
סעיף 62 שולח אותנו חזרה לסעיף 1 לחוק, סעיף ההגדרות, שם ניתן למצוא את הגדרת "קרוב". נשים לב כי הסעיף לא מפנה לכל הגדרת "קרוב", אלא דווקא לסעיפים 1 ו-2 של אותה ההגדרה. נביט בסעיפים אלו:
" "קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;"
הסעיף מגדיר, אם כן, את בן זוגו של אדם, הוריו, סביו וסבתותיו, ילדיו, וילדי בן זוגו של כל אדם כקרוביו. כמו כן, בן הזוג של כל אחד מאותם קרובים נחשב לקרוב אף הוא.
שימו לב – הורים וילדים אכן מוכרים כקרובים לעניין העברת דירות בפטור ממס. לעומת זאת, העברת דירה במתנה בין אחים לא פטורה אוטומטית ממס שבח.
חשוב לציין כי החוק אמנם אינו מעניק פטור גורף ממס למתנות בין אחים, אולם פטור מסוים אכן קיים בחוק:
" וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה" (ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין)
הסעיף קובע מקרה ספציפי בו מתנות מקרקעין בין אחים תהיינה פטורות ממס. מתנה של אח לאחותו תהיה פטורה ממס, רק אם האח קיבל את אותה דירה במתנה או בירושה מהוריו. בכל מקרה אחר, המתנה תיחשב לעסקת מכר החייבת במס.
פטור ממס שבח לקרוב – סיכום ביניים
נסכם בנקודות קצרות את סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. לפי הסעיף, כל אחת מהעסקאות הבאות תהיה פטורה ממס שבח:
- העברת דירה במתנה להורים או לילדים פטורה ממס
- העברת דירה במתנה לבן זוג, לבן זוג של הורה או לבן זוג של ילד
- העברת דירה במתנה לאח או אחות, בתנאי שהדירה התקבלה מההורים בירושה או במתנה
בכל אחד מהתרחישים הללו, העברת הדירה תהיה פטורה ממס שבח. בכל מקרה אחר, המתנה תיחשב למכירה וממילא תהיה חייבת במס שבח.
פטור ממס רכישה לקרוב
עד עתה, התמקדנו בנותן המתנה בעסקה ובפטור שלו ממס שבח. אולם כידוע, לא רק המוכר חייב במס, אלא גם רוכש הזכות במקרקעין. על הרוכש מוטלת חובת תשלום מס רכישה, בשיעור מסוים משווי הרכישה של הנכס. כמובן שחובה זו מוטלת על מי ששילמו בפועל על הדירה וגם על מי שקיבלו אותה במתנה.
עם זאת, החוק מעניק הנחה משמעותית במס הרכישה למי שקיבלו דירה במתנה מקרוב משפחה. במקרה שכזה, תקנות מיסוי מקרקעין קובעות כי מקבל הנכס ישלם שליש ממס הרכישה בלבד. כך, למשל, אם חובת מס הרכישה המלאה שלו עומדת על 300 אלף שקלים, הוא ישלם בפועל 100 אלף שקלים ותו לא.
נשים לב – בעוד שהחוק מעניק פטור מוחלט ממס שבח למוכר, התקנות מעניקות הנחה בלבד ממס רכישה לקרוב מקבל המתנה. זאת, למעט מקרים בהם הדירה מועברת במתנה לבן זוג, אז הזוג ייהנו מפטור מלא ממס הרכישה. הדבר הגיוני בהחלט, שכן למעשה הזכויות לא עוברות לחלוטין אלא הופכות למשותפות לשני בני הזוג.
משרד עו"ד חיים פרטוש
מסרתם דירה במתנה לקרוב? רוצים לחסוך לעצמכם את תשלום מס השבח וליהנות מהפטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה, אשר יעזרו לכם לממש את כלל הזכויות שלכם. עו"ד פרטוש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. קבעו פגישת ייעוץ במשרד והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
