תפקידיו של עו"ד מקרקעין רבים ומגוונים. עו"ד מקרקעין מקצועי ומנוסה יאפשר לכם להיכנס לעסקאות בבטחה ובוודאות משפטית, ואף להיחלץ ממצבים משפטיים מורכבים אליהם נקלעתם. בתחום המקרקעין ישנה חשיבות רבה ללוקאליות, שכן כל אזור ומאפייניו הוא. אין תחליף להיכרות עם השטח ולמגע רציף עימו. במאמר זה, נעסוק בתפקידיו של עו"ד מקרקעין בכלל ובעיר רחובות בפרט.
עורך דין מקרקעין – תפקידים
עבודתו של עורך דין מקרקעין רבה ומגוונת. היא נחלקת לעבודה מול גורמים פרטיים, גורמים עסקיים וגורמים ממשלתיים. נפרט מהם עיקרי התפקידים של עו"ד מקרקעין:
- ליווי עסקאות מקרקעין פרטיות
- ליווי עסקאות מקרקעין מסחריות
- מיסוי מקרקעין
- התחדשות עירונית
- ייצוג בהליכים משפטיים
מפאת קוצר היריעה, לא נוכל לפרט אודות כל תפקיד ותפקיד. על כן, נתמקד בעיקריים שבהם תוך מתן דגש מיוחד לעבודה ברחובות בתחומים אלו.
עסקאות פרטיות בנדל"ן
עורך דין מקרקעין מלווה עסקאות פרטיות בנדל"ן מתחילתן ועד סופן. עורך הדין יעניק ליווי אישי וצמוד ללקוחותיו וידאג להוציא לפועל את העסקה הטובה ביותר עבורם. להלן נעסוק בשלבי הפעולה בתוך תפקיד זה.
השלבים הראשונים
בשלבים הראשונים, ידאג עורך הדין להתקשרות תקינה בין המוכרים והקונים לבין המתווך, יבחן יכולות עמידה בתשלומים מצד הקונים או סטטוס בעלות מבחינת המוכרים. זוהי, בקציר האומר, עבודתו של עורך הדין בשלב המקדים לעסקה עצמה.
מו"מ וחתימה על חוזה
עורך הדין ינהל משא ומתן עם הקונים על חוזה המכר, עד להגעה לנוסח מוסכם שיגן באופן מלא על האינטרס שלכם וכל הצדדים יחתמו עליו. החוזה יסדיר, בראש ובראשונה, שלושה נושאים עיקריים:
- התמורה המוסכמת
- מועדי התשלומים
- מועד מסירת החזקה בדירה
החוזה יעסוק בנושאים חשובים נוספים. החוזה יגדיר מה כלול בדירה הנמכרת (מזגנים, ארונות, תשתיות וכו'), אילו שטחים מוצמדים לדירה (מחסנים, חניות, חצר), מהן חובות כל צד לפני המכירה ולאחריה, הסדרת העברת הזכויות ומועדי העברת הזכויות, סנקציות במקרה של הפרת החוזה ועוד.
לאחר ההגעה לנוסח מוסכם, הצדדים ייפגשו לחתימה על החוזה. החתימה על החוזה מחייבת את הצדדים וכל צד, כמובן, יצטרך למלא את חובותיו לפי החוזה ויוכל לממש את הזכויות שמקנה לו החוזה. עם זאת, החוזה עדיין לא מעביר את הזכויות הקנייניות בנכס. לשם כך, יש להתקדם לשלב הבא.
העברת זכויות
כדי שהבעלות בדירה אכן תעבור, מבחינה משפטית, מהקונים למוכרים, לא די לחתום על חוזה מכר. על הצדדים להסב את רישום הנכס במרשם המקרקעין, הלא הוא הטאבו, מהמוכרים לקונים. לשם כך, על עורכי הדין של שני הצדדים לפנות עם המסמכים הרלוונטיים אל לשכת רישום המקרקעין הרלוונטית ולהסדיר את העברת הזכויות. רק לאחר העברת הזכויות תושלם המכירה והנכס יעבור לבעלות הקונים.
ניהול סכסוכים משפטיים סביב עסקאות נדל"ן
לעיתים, מתגלעים סכסוכים סביב חוזי מכר דירה. אחד הצדדים מפר את התחייבויותיו החוזיות והצד השני מעוניין באכיפת ההתחייבויות, או בביטול החוזה. במקרים אלו, הצדדים צפויים להגיע להתדיינויות בבתי משפט שיסתיימו בפסקי דין או בפשרות מוסכמות. ישנם מקרים בהם הסכסוכים המשפטיים נפתרים תוך חודשים ספורים, אך פעמים לא מעטות הם נמשכים שנים רבות.
עורך דין מקרקעין ייצג את לקוחותיו אף בהליכים אלו. עורך הדין ייצג את האינטרס של לקוחותיו – אכיפת החוזה, הפרתו, או דרישת פיצויים.
עסקאות פרטיות ברחובות
רחובות מצויה בתנופת בנייה, הביקוש גבוה ומתרחשות בעיר עסקאות רבות. עורך דין הבקיא במאפייני העיר יוכל להכווין את לקוחותיו אל עסקאות משתלמות, לזהות פוטנציאל שלא תמיד נראה לעין כבר במבט ראשון ובכלל להתנהל אל מול אוכלוסיות העיר המגוונות.
זאת ועוד, בעיר פועל בית משפט שלום המטפל בסכסוכים שקרו בתוך העיר ובסביבתה. היכרות של עורך הדין שלכם עם בית משפט קטן זה, על הרכביו וטיב השופטים בו, תסייע לכם בהליכים עצמם. על כן, רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין הבקיא באזור רחובות דווקא.
דיני מיסוי מקרקעין
ממד נוסף בעבודתו של עורך דין מקרקעין הוא תכנון מיסוי המקרקעין בעסקאות. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר מקרקעין ישלם מס שבח על הרווח הנקי שלו בעסקה, והקונה ישלם מס רכישה בהתאם למחיר הנכס שהוא קנה. כמו כן, עיריות יכולות להטיל היטלי השבחה על רוכשי דירות בתחום המוניציפלי שלהן.
דיני מיסוי מקרקעין הינם סבוכים ומסועפים. מדובר באחת ממערכות הדינים המסובכות ביותר בדין הישראלי. מערכת הדינים לא קוהרנטית, בנויה תלאי על תלאי, ועוסקת בתרחישים רבים מספור. שיעורי חבות המס משתנים בכל עסקה, תלויים בגורמים רבים וכוללים מכשולים רבים שיש להתגבר עליהם.
המורכבות שבדיני המס מהווה מכשול עבור אלו שאינם מומחים בתחום, אך יוצרת הזדמנויות יוצאות דופן לתכנון עסקאות ולחסכון משמעותי במס. גם כאן, היכרות ספציפית עם רחובות, עם היטלי השבח העירוניים והדרכים להפיק מהן את המירב, מעניקה יתרון יוצא דופן לעורכי דין המכירים את האזור.
תמ"א ופינוי בינוי
עורך דין מקרקעין ברחובות עוסק גם בענייני התחדשות עירונית, באחד משלושת המסלולים הבאים – תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 או מסלול פינוי בינוי למתחמי מגורים. נרחיב מעט אודות כל אחד מהמסלולים בעיר.
תמ"א 38/1
כולנו מכירים את פרויקט תמ"א 38/1. במסגרת פרויקט זה יזם מחזק בניין קיים, מוסיף לו דירות חדשות אותן ימכור לצדדים שלישיים ומגדיל את הדירות הקיימות בבניין.
תמ"א 38/1 זקוקה לליווי משפטי צמוד. הדיירים מתקשרים בחוזה אל מול היזם ועליהם לקדם הליכים אל מול וועדות התכנון והרשות המקומית. ללא ליווי משפטי צמוד ואיכותי, ההליכים עלולים להיתקע והדיירים ימצאו את עצמם עם חצי בניין וקבלן שברח. לכן, חשוב לבחור בעו"ד מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית לפני כניסה לפרויקט שכזה.
גם כאן, להיכרות עם השטח ישנה חשיבות יוצאת דופן. הליכי התחדשות עירונית מצריכים קשר רציף עם העירייה על זרועותיה השונות. היכרות עם הגופים הרלוונטיים ברחובות מקנה יתרון משמעותי לעורכי הדין המתמחים בהתחדשות עירונית בעיר.
תמ"א 38/2 ופינוי בינוי למתחמי מגורים ברחובות
תמ"א 38/2 הינה תוכנית סבוכה יותר מאשר תמ"א 38/1. במסגרתה, לא מחוזק בניין קיים אלא הוא נהרס ותחתיו נבנה בניין חדש. תוכנית זו אורכת זמן רב יותר והדיירים יידרשו לגור במקום אחר למשך תקופה ממושכת, אך התמורה בסופו של דבר תהיה כדאית יותר. הדירות צפויות לגדול משמעותית, הבניין יפותח בצורה מאסיבית וסביבת הבניין תפותח אף היא. לרוב, הליכי תמ"א 38/2 אף ימשכו לאזור אוכלוסייה איכותית יותר שתעלה את ערך הדירות.
בעוד שתמ"א 38/2 נעשית לבניינים בודדים וביוזמת הדיירים, פינוי בינוי נעשה למתחמי מגורים ולרוב ביוזמת העירייה. גם בהליכים אלו, הצלחת הפרויקט תלויה במידה רבה בעבודה טובה אל מול הרשות העירונית. על כן, תרצו להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון רב בעבודה ברחובות.
התחדשות עירונית – דרישות משפטיות
התחדשות עירונית מעוררת שלל סוגיות משפטיות בהן נדרש לטפל עורך הדין שלכם. כדי להוציא לפועל כל אחד מהפרויקטים האמורים, יש לגייס את הרוב הדרוש לשם כך מקרב הדיירים. הרוב הדרוש משתנה מפרויקט לפרויקט, ולעיתים אף נדרש רוב מסוים כדי להתחיל לתכנן את הפרויקט אך החוק דורש רוב משמעותי יותר לצורך פתיחה בעבודות עצמן.
קורה וישנם דיירים אשר מסרבים סירוב שאינו סביר להתחדשות עירונית בבניין שלהם. כאשר דייר מסרב סירוב שאינו סביר וכתוצאה מכך הדיירים לא משיגים את הרוב הדרוש כדי להתחיל בפרויקט, ניתן יהיה להגיש תביעות כנגד אותו דייר סרבן. עורך דין מקרקעין יטפל בנושאים אלו, מתוך שאיפה להוביל להסכמתם של הדיירים הסרבנים והימנעות מסכסוכים משפטיים מיותרים.
סוגיה משמעותית נוספת הנוגעת להתחדשות עירונית היא זכויות אזרחים וותיקים הגרים בבניין. החוק מעניק זכויות מיוחדות לדיירים אלו, מתוך הבנה שהמעבר יהיה קשה יותר עבורם. לכן, החוק מחייב את היזם להציע להם חלופת מגורים נוחה וסבירה כבר מהיום הראשון של העבודות. ישנן מספר חלופות שניתן להציע לדיירים הוותיקים ויש לוודא כי הוצעו החלופות המחויבות על פי דין.
עו"ד חיים פרטוש
מחפשים עורך דין מקרקעין ברחובות? זקוקים לעורך דין שילווה אתכם בהליכים המשפטיים השונים? פנו אל עורך דין חיים פרטוש ותהנו משירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש בעל ניסיון רב בעבודה ברחובות ולו קשרים רבים בעיר. קבעו פגישת ייעוץ במשרד והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים בתחום.
