פטור ממס רכישה לנכים

נכים נהנים מפטור ייחודי ממס רכישה. לעיתים, הפטור ממנו ייהנו יהיה מוחלט ולעיתים יסתכם בהנחה משמעותית במס. הפטור ניתן אף לנכי צה"ל, העונים על ההגדרות הקבועות בתקנות. מהם תנאי הפטור לנכים ממס רכישה? כיצד ניתן ליהנות מפטור ממס רכישה לנכים? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

חובת תשלום מס רכישה

דיני מיסוי מקרקעין קובעים כי על רוכשי מקרקעין מוטלת חובת תשלום מס רכישה. שיעורי המס משתנים בהתאם למספר קריטריונים, כאשר המרכזי שבהם הוא קריטריון הנכסים הנוספים של הרוכש – האם זוהי דירתו היחידה או שיש בבעלותו נכסים נוספים. במקרים בהם הדירה מוגדרת כדירה יחידה עבור המוכר, שיעורי מס רכישה יהיו נמוכים יחסית, אם כי המס עודנו יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. לעומת זאת, אם הדירה אינה דירתו היחידה של המוכר, המס יהיה גבוה הרבה יותר.

סכום המס שתשלמו נקבע כפונקציה לשוויה של הדירה. החוק מחייב את הרוכשים לשלם מס בשיעור מסוים ממחיר הדירה. במקרים בהם הדירה לא נרכשה במחיר מלא, המס יחושב לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה בפועל. להלן נעמוד על שיעורי המס לדירה יחידה ודירה שאינה יחידה, וכן על פטור ממס רכישה לנכים.

שיעורי המס לדירה יחידה

מס הרכישה בישראל בנוי בשיטת המדרגות. כלומר, על כל "מדרגה" במחיר ישלם הקונה שיעור מס אחר. שיעורי המס לדירה יחידה נחלקים ל-5 מדרגות. כפי שנראה להלן, מדרגות אלו אינן תקפות לנכים, הנהנים מפטור ממס רכישה לנכים.

עד לסכום של 1,978,745 שקלים, ייהנו הרוכשים מפטור מלא ממס רכישה. זאת, כמובן, בתנאי שאין בבעלותם דירות נוספות. על יתרת המחיר מעבר לסכום זה, ישלמו הרוכשים מס בשיעורים בודדים, כדלקמן:

עד ל-2,347,040 שקלים, הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור 3.5%. עד לסכום של 6,055,070 שקלים, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 5%.  עד לסכום של 20,183,565 שקלים, שיעור המס עומד על 8%. מכאן והלאה, המס יעמוד על 10%.

שיעורי המס לדירה שנייה

אם אתם רוכשים דירה ובבעלותכם נכס מקרקעין נוסף, שיעורי המס שתשלמו יהיו גבוהים באופן משמעותי. החל מהשקל הראשון, תחויבו במס רכישה בשיעור של 8% ממחיר הדירה. החל ממחיר של 6,055,070 שקלים, המס יעמוד על 10%.

לצורך העניין, על דירה שמחירה 2.5 מיליון שקלים תשלמו, בהנחה שזו דירתכם היחידה, מס רכישה בסך של כ-50 אלף שקלים. במידה שיש ברשותכם דירה נוספת, משמע שיעורי המס הם לדירה שנייה, חבות המס תזנק ל-200 אלף שקלים, למעלה מפי 4 מחבות המס לדירה ראשונה.

פטור מס רכישה לנכים לפי תקנות מס רכישה

תקנות מיסוי מקרקעין מעניקות פטור ממס רכישה לנכים. נציין כי הפטור אינו מוחלט, אך ההנחה הניתנת משמעותית כל כך עד שהיא נחשבת כמעט לפטור ממס רכישה לנכים.

תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין קובעת כדלקמן. נכים הרוכשים דירה יחידה, ייהנו מפטור מלא ממס רכישה עד ל-1,978,745, בדומה לפטור המוענק לכל תושבי ישראל. אולם על המדרגה הבאה, אשר מורחבת עבור נכים עד ל-2,500,000 מיליון שקלים, ישלם הנכה מס רכישה בשיעור 0.5% ותו לא. נניח, למשל, כי נכה אכן רכש דירה יחידה במחיר של 2.5 מיליון שקלים. במצב שכזה, הוא ישלם מס רכישה בסך של  פחות משלושת אלפים שקלים!

היה ומחירה של הדירה עולה על 2.5 מיליון שקלים או שהדירה אינה דירתו היחידה של הנכה, הנכה יחויב במס רכישה על הדירה כולה, אך בשיעור של 0.5% ותו לא. מדובר כמעט בפטור ממס רכישה המוענק לנכים. מבחינה מעשית, אם נכה רכש דירה ב-3 מיליון שקלים למשל, הוא יחויב בתשלום מס של 15 אלף שקלים, לעומת 240 אלף שקלים למי שאינו נכה.

חשוב להדגיש כי ההנחה במס רכישה לנכים כפופה לתנאים הקבועים בחוק ובתקנות. מכאן ואילך, נעמיק באותם תנאים אשר יש לעמוד בהם כדי ליהנות מפטור ממס רכישה לנכים.

דירת מגוריו של הנכה

תקנות מס רכישה קובעות כי יינתן פטור ממס רכישה לנכים, אך ורק אם הדירה נרכשת לצרכי מגורים. דירה הנרכשת לצרכי השקעה, למשל, לא תהנה מההטבה האמורה. מכיוון שכך, ככל שנכה מעוניין לרכוש דירה וליהנות מפטור ממס רכישה לנכים, כדאי לו להעתיק את מגוריו לדירה החדשה שירכוש ולהשכיר את הדירה הנוכחית בה הוא מתגורר. כך, הוא יוכל ליהנות מהפטור ממס רכישה גם לצרכי השקעה בנדל"ן.

עם זאת, ההצעה האמורה בעזרתה ניתן ליהנות מהפטור אינה פשוטה כל כך. כמו כן, לעיתים כדאי יהיה לנקוט בצעדים אחרים כדי למקסם את הפטור ממס רכישה בהתחשב בנסיבות. על כן, בכל מקרה ומקרה, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולפעול בהתאם לעצתו.

פטור ממס רכישה – עד פעמיים

זאת ועוד, התקנות מאפשרות לנכים לנצל את הפטור ממס רכישה לנכים לכל היותר פעמיים. נכה לא יוכל לרכוש למעלה מ-2 דירות בשיעורי מס רכישה לנכה, אף אם הן משמשות למגוריו. ככל שהוא יהיה מעוניין לרכוש דירות נוספות, הנכה יחויב במס על פי השיעורים הרגילים הקבועים בחוק ובתקנות.

הגדרת נכה לצורך הפטור

לבסוף, חשוב לשים לב מי מוגדר כנכה לעניין הפטור ממס רכישה לנכים. תקנות החוק קובעות כי יוכל ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה מי שנקבעה לו:

1. נכות רפואית צמיתה של 100%
2. נכות רפואית צמיתה של 90% לפי חישוב משוקלל של אחוזי הנכות
3. נכות רפואית צמיתה של 50% בעקבות קטיעת גפיים, גפיים משותקות או נכות הנובעת מתאונת דרכים
4. דרגת אי כושר השתכרות של 75% לפחות
5. נכי צה"ל בדרגת נכות של 19% לפחות
6. מקבלי גמלת ילד נכה מלאה
7. עיוורים בדרגת עיוורון של 100 אחוזים.

כדי ליהנות מההנחה, די לעמוד באחת מהחלופות האמורות. במידה שהנכות הקבועה לכם היא נכות רפואית, ההנחה במס רכישה לנכה תותנה במעבר וועדה רפואית.

בניגוד לנכות שגרתית, נכה צה"ל לא יצטרך לעבור וועדה כדי ליהנות מפטור נכה ממס רכישה. כמו כן, כפי שנכתב, דרגת נכות של 19% בלבד תספיק בשביל הפטור. הדבר משמעותי ביותר בראי מלחמת חרבות ברזל, אשר גרמה, לצערנו הרב, להתווספות חיילים רבים למעגל נכי צה"ל.

אם כן, אלו הם התנאים העיקריים שיש לעמוד בהם כדי ליהנות מפטור לנכים ממס רכישה. על פניו, התנאים עשויים להיראות ברורים ופשוטים לביצוע. אולם בפועל, המציאות סבוכה הרבה יותר. לא אחת, השאלה האם אתם עומדים בתנאי ההנחה הינה סבוכה ואינה חד משמעית. לא רק זאת אלא גם שאף אם אתם עומדים בבירור בתנאי הפטור, הליכי מימוש ההנחה כוללים ביורוקרטיות רבות ומצריכות מומחיות בתחום.

משרד עו"ד חיים פרטוש

קונים דירה? רוצים ליהנות מהפטור ממס רכישה שלכם?  מחפשים עו"ד מקרקעין שיציע לכם שירות מקיף ומקצועי? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.

שאלות ותשובות

האם מגיע פטור ממס רכישה לנכים?

תקנה 11 לתקנות מס רכישה קובעת כי נכים ייהנו מפטור כמעט מוחלט ממס רכישה. שיעור מס הרכישה לנכים יעמוד על 0.5% בלבד. במידה שהדירה היא דירתו היחידה של הנכה ומחירה אינו עולה על 2.5 מיליון שקלים, הנכה יהיה פטור לחלוטין ממס שבח עד לכ-2 מיליון שקלים, ועל יתרת המחיר ישלם מס בשיעור של 0.5%. ככל שהדירה אינה דירתו היחידה, או שמחירה עולה על 2.5 מיליון, המס יחושב החל מהשקל הראשון.

כמה פעמים ניתן ליהנות מפטור ממס רכישה לנכים?

התקנות מטילות מגבלות על הפטור ממס רכישה לנכים. בין היתר, התקנות קובעות כי ניתן יהיה לנצל את הפטור פעמיים לכל היותר לאורך חייו של אדם. על הקונה לקחת זאת בחשבון בבואו להגיש בקשה לפטור ממס רכישה לנכה, שכן אם בעתיד הוא מתכנן לבצע עסקאות גדולות יותר, ייתכן שיהיה כדאי לו לשמור את הפטור ממס רכישה לנכים להמשך.

האם הפטור ממס רכישה מגיע גם לנכי צה"ל?

תקנות מיסוי מקרקעין מגדירות מיהו נכה לעניין הפטור המדובר. בין היתר, נקבע כי נכה צה"ל בדרגת נכות של 19% לפחות, נחשב אף הוא לנכה לעניין הפטור ממס שבח. מדובר בהקלה משמעותית ביחס לנכות רגילה, שם נדרשת נכות של 90% לפחות. כמו כן, נכי צה"ל לא יידרשו לעבור וועדה לצורך ניצול הפטור.

איך לקבל בפועל פטור ממס רכישה לנכה?

כדי לממש את הפטור ממס רכישה לנכה, עליכם לעבור מספר משוכות. תידרשו לעבור וועדות של הביטוח הלאומי, להתמודד אל מול לשכות מיסוי המקרקעין ועוד כהנה וכהנה. על כן, יש לבחור בעו"ד מקצועי ומנוסה שיטפל עבורכם בכלל הנושאים הללו. רצוי בהחלט לבחור בעורך דין המהווה ONE STOP SHOP. כך, תוכלו להביא למקסימום את יעילות ההליך ולהשיג את הפטור המגיע לכם במהרה.