הליכי פינוי בינוי הם הליכים מבורכים וחשובים, המובילים להתחדשות עירונית בישראל. עם זאת, דיירים מבוגרים עלולים לחוות קשיים במסגרת הליכים אלו. על כן, המדינה מעניקה הטבות וזכויות ייחודיות לדיירים המשתייכים לקבוצות גיל מסוימות. מהן הזכויות של בני 70 עד 74? אילו הטבות מגיעות לקבוצת גיל זו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
פינוי בינוי – תמ"א 38/2
הליכי פינוי בינוי בישראל מתבצעים במסגרת שתי תוכניות עיקריות – פינוי בינוי למתחמי מגורים ופינוי בינוי לבניינים בודדים. התוכנית לפינוי בינוי לבניינים בודדים נקראת תמ"א 38/2 והיא אחות תאומה לתוכנית תמ"א 38/1 – תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ללא הריסתם ופינויים. במאמר זה, נתמקד בפינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 ולזכויות דיירים בגיל 70 עד 74 בפינוי בינוי זה.
בהליכי תמ"א 38/2, דיירי הבניין מתקשרים עם יזם אשר מבצע את העבודות בבית המגורים. הדיירים יתפנו מהבניין ויזכו למגורים חלופיים על חשבון היזם. בזמן זה, היזם יהרוס את הבניין ויבנה תחתיו בניין חדש ומשודרג. היזם יפתח את הבניין כולו ואף יוסיף קומות נוספות, בהן ימכור דירות לצדדים שלישיים.
תמ"א 38/2 משתלמת עבור כלל הצדדים בעסקה. הדיירים נהנים מהגדלת דירותיהם ופיתוח הבניין כולו. היזם נהנה ממכירת דירות חדשות מבלי שנדרש לשלם על הקרקע עליה בנה את אותן הדירות. הקרקע היא, על פי רוב, המרכיב העיקרי בעלות לקבלן ולכן מדובר בעסקה משתלמת עבורו.
זכויות הדיירים לגיור חלופי
פינוי בינוי מסוג תמ"א 38/2 כופה על דיירי הבניין לעזוב את בתיהם ולמצוא לעצמם מגורים חלופיים. עם זאת, לא מצופה מהדיירים לממן בעצמם את הדיור החלופי. על היזם לדאוג להם למימון המגורים בתקופת הפינוי והבינוי מחדש של הבניין. היזם ישלם לדיירים תשלום חודשי, אשר יאפשר להם לשכור דירה דומה לזו שנאלצו לצאת ממנה.
חשוב להדגיש כי היזם אמנם הוא זה המממן את המגורים החלופיים לדיירי הבניין, אך על הדיירים עצמם מוטלת המלאכה למצוא מגורים חלופיים. זאת, ביחס לכלל הדיירים בבניין, למעט הדיירים בגילאי 70 ומעלה. כפי שנראה מיד, דיירים וותיקים בבניין זכאים לחלופות מגורים ממצות יותר אשר תענינה על צרכיהם ותסייענה להם להתמודד עם הקשיים המיוחדים לאוכלוסיות אלו בהליכי פינוי בינוי. אנו נתמקד בזכויות פינוי בינוי לדיירים בגילאי 70 עד 74.
כבר בשלב זה נדגיש כי מדובר במערכת זכויות ייחודית ומסועפת. הבנה מדוקדקת של זכויותיכם דורשת מומחיות בתחום. לא הרי זכויות פינוי בינוי בגיל 70 עד 74, למשל, כהרי זכויות בפינוי בינוי מגיל 75 ואילך. על כן, אם אתם דיירים בגילאי 70 עד 74 שהבניין שלהם עובר פינוי בינוי, רצוי מאוד שתפנו אל עורך דין מקרקעין ותסתייעו בשירותיו. עורך הדין יוודא כי היזם אכן מעניק לכם את כלל הזכויות המגיעות לכם, כנדרש בחוק.
פינוי בינוי בגיל 70 עד 74 – דירת תמורה
פרויקט פינוי בינוי מסוג תמ"א 38/2 יוצר קושי מיוחד עבור אזרחים ותיקים. דיירים צעירים יוכלו בקלות יחסית לעזוב את הדירה שלהם ולשוב אליה כעבור כמה שנים. לעומת זאת, לאזרחים ותיקים בגילאי 70 ומעלה, מעברים שכאלו קשים יותר. הנדודים מדירתם, לדירת המגורים החלופית ושוב לדירתם, יוצרים קושי מיוחד שהופך את העסק כולו ללא כדאי ולא משתלם עבורם. אשר על כן, בעבור דיירים בגיל 70 עד 74, נקבעו זכויות מיוחדות בכל הנוגע לפינוי בינוי. כעת, נעסוק בזכויות אלו.
החוק מחייב את היזם להציע תמורות מיוחדים לדיירים בגיל 70 עד 74 במסגרת הליכי פינוי בינוי. תמורה זו תהא משתלמת יותר מהתמורה הכספית המוצעת לכלל הדיירים בבניין. על פי חוק, על היזם להציע לדיירים הוותיקים דירת תמורה וכן חלופת מגורים נוספת, כמפורט להלן:
היזם מחויב להציע מעבר לדירת תמורה לדיירים בגיל 70 עד 74, אשר התגוררו בנכס לפחות שנתיים לפני תחילת העבודות. דירת התמורה תהיה דירה חלופית בבניין שעבר התחדשות עירונית, בשווי דומה לשווי הדירה המקורית לאחר הפינוי והבינוי. הדייר הוותיק יוכל לקבל את דירת התמורה והיזם יקבל את הזכויות בדירתו המקורית בבניין. כך, הדיירים בגיל 70 עד 74 לא יצטרכו לעבור פעמיים דירה אלא יעברו ישירות לדירתם החדשה ומהחודשת.
כאמור, בנוסף לדירת התמורה, על היזם להציע לאזרחים הוותיקים אחת מ-3 החלופות הבאות והקשיש יבחר בין דירת התמורה לבין החלופות המוצעות. שלוש החלופות הן:
- מימון בית אבות + תשלומי איזון לכדי שוויה של הדירה / דירה חלופית שאינה דירת תמורה בסמוך לדירתו המקורית של הקשיש / מסירת סכום כספי לבעל הדירה הקשיש לשם רכישת דירה חלופית בעצמו.
- שתי דירות חלופיות אשר שוויין המצטבר דומה לשוויה של דירת התמורה.
- דירת תמורה ששוויה פחות משווי הדירה אותה אמור היה לקבל הקשיש במסגרת תמ"א 38/2 + תשלומי איזון לשווי זה.
חשוב לשים לב כי עבור דיירים בגיל 70 עד 74, היזם יוכל להציע כל אחת מ-3 ההצעות האמורות. לעומת זאת, במקרים בהם גילו של הדייר הוותיק עולה על 74, היזם יהא מחויב להציע לו את החלופה הראשונה דווקא, בנוסף לחלופת דירת התמורה.
פינוי בינוי בגיל 70 עד 74 – סירוב סביר של הדייר
חוקי ההתחדשות העירונית קובעים את הכלל הבא. במצב בו שני שלישים מהדיירים הסכימו על פתיחה בהליכי פינוי בינוי ואחד מדיירי המיעוט מסרב סירוב בלתי סביר לפתיחה בהליכים, דיירי הרוב יוכלו להגיש נגדו תביעת נזיקין. לדיירים תקום עילת תביעה כנגד הדייר הסרבן, על הנזק הכלכלי שנגרם להם כתוצאה מסירובו.
נשאלת השאלה, האם סירוב של דייר בגילאי 70 עד 74 הינו סירוב סביר לפתיחה בהליכי פינוי בינוי. ליתר דיוק, השאלה היא באילו נסיבות סירוב של דייר בגיל 70 עד 74 לפינוי בינוי ייחשב סירוב סביר.
התשובה היא שסירוב של דיירים בגילאי 70 עד 74 ייחשב לסביר במקרים בהם לא הוצעה להם התמורה הראויה. ככל שלא הוצעה לדייר הוותיק דירת תמורה וחלופה נוספת ראויה, הרי שהוא יוכל לסרב להצעת הפינוי – בינוי והסירוב לא ייחשב לבלתי סביר. הדיירים האחרים לא יוכלו להגיש תביעת נזיקין כנגדו.
עם זאת, במידה שהוצעו לדייר הוותיק התמורות הקבועות בחוק, הרי שהסירוב ייחשב לבלתי סביר. במקרה שכזה, לדיירים האחרים תקום עילת תביעה כנגד הדייר הוותיק. הדיירים יצטרכו להעריך מה שווי הנזק שנגרם להם, כתוצאה מסירובו של הדייר הוותיק ויגישו תביעה לסעד בשיעור זה.
סירוב סביר – ללא שחור ולבן
יש להדגיש כי השאלה אם סירוב סביר או אינו סביר, אינה חד משמעית בכל מקרה ומקרה. ישנם לא מעט מקרים בהם מתעוררת שאלה האם סירובו של הדייר סביר או לא. באותם מצבים, רצוי כי הדייר הוותיק יתייעץ עם עורך דין מקרקעין אשר ייצג אותו בהליכים המשפטיים. עורך הדין יוכיח כי התמורות שהוצעו לדייר אינן עומדות בתנאים הקבועים בחוק ועל כן סירובו סביר.
משרד עו"ד חיים פרטוש
אתם בגילאי 70 עד 74 והבניין שלכם עובר הליכי פינוי בינוי? הוצעו לכם תמורות מגורים ואינכם מרוצים מהן? נפתחו כנגדכם הליכים משפטיים בדבר סירוב בלתי סביר? פנו אל משרד עו"ד חיים פרטוש לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובהליכי התחדשות עירונית בפרט. צרו קשר עם המשרד והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותי המשרד.
