קבוצת רכישה נדל"ן המתארגנת לעסקת מקרקעין גדולה אחת הפכה עניין שבשגרה. פרויקטים רבים נבנו דרך התארגנות של יזם שאיגד סביבו אנשים, שהביעו עניין לרכוש דירה, יחד עם קבוצה של אנשים שאינם מכירים, בפרויקט מגורים חדש. עסקת נדל"ן כחלק מקבוצת רכישה איננה עסקה רגילה וישנם דברים חשובים שכדאי לדעת בטרם מצטרפים לקבוצה, בשימת דגש על בחירת עורך הדין שילווה את הפרויקט.
מה המשמעות של קבוצת רכישה לעסקת נדל"ן?
קבוצת רכישה הנה קבוצה של אנשים פרטיים, המחליטים להתאגד לטובת בניית פרויקט מגורים חדש, מבלי להיות תלויים בקבלן או ביזם מממן. הרעיון שעומד מאחורי קבוצות הרכישה הוא, לייצר הוזלה משמעותית של עלויות הבנייה, המביאה לכך שמחיר הדירה שכל משתתף רכש, נמוך בהרבה ממחיר השוק. בנוסף, חברי הקבוצה הם אלה בקובעים את קונספט הבנייה ואת המפרט הטכני של כלל הדירות בפרויקט. כשאתם מחליטים להצטרף לקבוצת רכישה אתם למעשה עושים, כבר בשלב מאוד מוקדם, היכרות עם השכנים שלכם לעתיד. בדיקות שבוצעו לאורך השנים מצאו שהשתתפות בקבוצת רכישה, מוזילה בכ- 20% את עלויות הבנייה ומחיר הדירה. קבוצות רכישה זוכות גם להפחתות מס משמעותיות.
מדוע כדאי לכל אחד להעדיף רכישת דירה יחד עם קבוצת רכישה?
כפי שנאמר קודם לכן, היתרון הראשון והחשוב ביותר הוא, הפער המשמעותי במחיר הדירה, כאשר רכישה בקבוצת רכישה תהיה הרבה יותר זולה. יתרון נוסף בקבוצת רכישה הוא, רמת הגמישות הגבוהה המתאפשרת בכל הקשור בסחירת הזכויות לפני סיום הבנייה וקבלת טופס 4 בקלות יחסית. עוד יתרון הוא העובדה שכל תהליך הבנייה מנוהל על ידי חברי הקבוצה, הם אלה שמקבלים החלטות, הם אלה שקובעים כיצד יראה הבניין מבחוץ ומה יהיה המפרט הטכני של הדירות בפנים. מדובר ביתרונות ייחודיים ומשמעותיים ואליהם ניתן להוסיף את היעדר התלות בקבלן זה או אחר.
מדוע צריך עורך דין מקרקעין מומחה לעסקת מכר בקבוצת רכישה?
עורך דין מקרקעין רצוי שילווה כל עסקת נדל"ן באשר היא אולם, עסקה של קבוצת רכישה מעט יותר מורכבת ולכן, חשיבותו של עורך דין מקרקעין מומחה, המכיר היטב עסקאות של קבוצות רכישה, הוא לא פחות מהכרח המציאות. עסקת נדל"ן בקבוצת רכישה מציבה בפני כל הנוגעים בדבר אתגרים לא פשוטים וקיימים משתנים רבים שעלולים, כתוצאה מניהול לא נכון, להפוך את העסקה למסובכת והרבה פחות אטרקטיבית ממה שהייתה יכולה להיות. לכן, חשוב ביותר שיהיה לכם עורך דין מנוסה שילווה את התהליך מיומו הראשון ועד מסירת אחרונת הדירות לבעליה.
מה קורה עם חבר בקבוצה מבקש לעזוב אותה?
במידה ואחד מחברי קבוצת הרכישה מחליט בשלב כלשהו שהעניין לא מתאים לו, הוא יכול להציע את מקומו לכל אדם אחר שייכנס בנעליו לתוך הקבוצה. אולם, עליו לקבל את אישורם של יתר חברי הקבוצה למהלך זה. בדרך כלל, אין סיבה שחברי הקבוצה יתנגדו למהלך, הדבר יתבצע והתהליך הקבוצתי יימשך ללא הפרעה. רכישת זכויות של חבר בקבוצת רכישה זהה לרכישת זכויות בדירה והיא מחייבת בתשלום מס רכישה.
האם קיימים חסרונות שחשוב להכיר בעסקה באמצעות קבוצת רכישה?
כמו בכל דבר בחיים, ישנם יתרונות וישנם חסרונות ולכן, צריך לשקול את הדברים ולראות היכן נמצא כובד המשקל המראה לנו מה רצוי. להלן מספר חסרונות שמומלץ להיות מודעים להם –
- זמן מסירה – זמני מסירות הדירות גמישים מאוד ולא חד משמעיים, כך שתצפו שהמועד הראשון שקיבלתם, אינו בהכרח המועד המדויק בו תכנסו לדירתכם החדשה.
- העדר איש מקצוע – מכיוון שאין קבלן מקצועי בקבוצה וחברי הוועד המנהל של קבוצת הרכישה אינם בהכרח אנשים המבינים בנדל"ן, הקבוצה נמצאת, בנקודה זו, בנחיתות מסוימת הדורשת בדיקה מעמיקה של כל החלטה לפני שהיא מתקבלת.
- מנהל הקבוצה – יתכן שתגלו תוך כדי תנועה שהאדם שקיבץ יחד את חברי הקבוצה, אינו באמת מסוגל להרים את הפרויקט וזה ללא ספק רגע מעט מלחיץ.
- חוק המכר – חוק המכר הנהוג בישראל אינו חל על קבוצות רכישה ולכן, החלק המשפטי של העסקה, תלוי מאוד בתנאים שתסגור הקבוצה מול קבלן הביצוע של הפרויקט.
- הוצאות בנקאיות – יתכן מאוד שהרביות שתשלם קבוצת הרכישה במסגרת הליווי הבנקאי של הפרויקט, תהיינה גבוהות מהרגיל בשל רמת הסיכון שרואים הבנקים בעסקאות נדל"ן של קבוצות רכישה.
על מנת לצלוח היטב עסקת נדל"ן כחלק מקבוצת רכישה, דאגו לשכור את עו"ד חיים פרטוש, מומחה למקרקעין וקבוצות רכישה, הוא יוביל אתכם לעסקה מוצלחת עם מינימום תקלות בדרך.
שאלות ותשובות בנושא קבוצת רכישה נדל"ן
קבוצת רכישה היא אסופה של אנשים פרטיים, המבקשים להתאגד לטובת בניית פרויקט מגורים גדול, מבלי להיות קשורים בקבלן או ביזם מממן. מטרת ההתאגדות היא בעיקר לייצר הוזלה משמעותית של עלויות הבנייה. מעבר לכך, כל ההחלטות הנוגעות לעיצוב הבניין והדירות הינן באחריות חברי הקבוצה, הם מחליטים כיצד יראה מהפרט הטכני של הדירות.
כפי שנאמר קודם לכן, קבוצת רכישה מייצרת הוזלה משמעותית של עלויות הבנייה ולפיכך, הדירה שלכם תעלה פחות. ההפרש ינוע סביב 20% ממחירי השוק. דבר נוסף, הביורוקרטיה בסיום הבנייה תהיה קלה יותר. מעבר לכך, חברי הקבוצה והם בלבד, מקבלים את כל ההחלטות הקשורות במראה הבניין והדירות.
עסקת מקרקעין של קבוצת רכישה היא מעט יותר מורכבת מעסקה רגילה ולכן, חשוב שתשכרו את שירותיו של עורך דין בעל ניסיון קודם בעבודה מול קבוצות רכישה. חשוב שעורך הדין יהיה בקי בכל שינוי ותיקון בחוק המקרקעין, העשוי להשפיע על עסקאות של קבוצות רכישה.
מכיוון שקבוצת רכישה איננה פועלת מול קבלן יתכנו איחורים משמעותיים במסירת הדירות לדיירים. דבר נוסף שיש לקחת בחשבון, קבוצות רכישה נחשבות בבנקים כעסקאות ברמת סיכון גבוהה ולכן, קשה יותר לגייס משכנתאות בתנאים טובים.
