רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין 

עסקאות מקרקעין כוללות כמובן רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין. מדובר בתהליכים הדורשים ביצוע מספר בדיקות, בטרם ביצוע העסקה, בין אם אתם רוכשים מגרש לטובת השקעה עתידית ובין אם אתם מבצעים רכישה לטובת בנייה מידית. מומלץ לא לוותר על שום בדיקה מקדימה, בכדי שעסקת המקרקעין שלכם, תעבור בצורה בחלקה ביותר וללא תקלות מיותרות. 

נסח טאבו הנו מסמך המאפשר להבין אילו זכויות ניתנות למימוש רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין. חשוב לדעת, קיימות קרקעות פרטיות, הרשומות כקרקעות הנמצאות בבעלות פרטית, הניתנות לרכישה לצמיתות. מנגד, ישנן קרקעות, בהן הזכויות הניתנות לרכישה הן רק זכויות חכירה, לתקופות קצובות וידועות מראש. נסח טאבו חושף בפנינו את כל הרישומים החלים בו לרבות, עיקולים ושעבודים לצד שלישי, או כל בעיה העלולה למנוע את מכירת הקרקע.

הסביבה הקרובה לקרקע והתכנונים העתידיים בסביבה זו

מומלץ מאוד לבדוק מה נמצא בסביבת הקרקע, לפני ביצוע רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין. האם קיימים באזור שטחי מסחר, תשתיות עירוניות, מפגעים שונים ובמקביל, לבדוק מהם התכנונים העתידיים, במידה וישנם כאלה, עבור הסביבה הקרובה לקרקע. תוכניות עתידיות עשויות לכלול סלילת כבישים, הרחבת תשתיות קיימות, הקמת בתי ספר וגני ילדים, גינות ירק ומשחק וכן הלאה. סביבת הקרקע משפיעה בהכרח על המחיר שלה ותוכניות עתידיות, משקפות, במידת מה, את פוטנציאל המחיר העתידי של הקרקע. חשוב להבין נתונים אלה ולהיעזר באיש מקצועי, שיבדוק וינתח את הפוטנציאל.

בדיקות שכדאי מאוד לבצע לפני רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין

ישנן מספר בדיקות שמומלץ מאוד לבצע, בטרם מתבצעת רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין. למשל, כדאי לבדוק מהו הייעוד של הקרקע. האם ניתן יהיה לבנות על הקרקע ואם כן, מתי? האם מדובר בקרקע המיועדת לחקלאות, או קרקע חקלאית הנמצאת לקראת הליך הפשרה ושינוי ייעוד, או שמא מדובר בקרקע לבניית שטחי מסחר ולא למגורים. זכרו, תהליך הפשרת קרקע חקלאית עשוי להימשך זמן רב ובמצב כזה, קשה יהיה להשביח את הקרקע. היכולת לבנות על הקרקע מהווה נתון קריטי שיש לקחת בחשבון בטרם מבצעים רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין. אל תתרגשו מדי ממחיר אטרקטיבי של הקרקע, הוא עלול להסתיר מגבלות דרמטיות.

בדיקת נושאי המיסוי

במטרה לדעת את כל הפרטים החשובים בטרם מבצעים עסקה, חשוב להכיר גם את האלמנטים הקשורים בנושאי המיסוי השונים, הצפויים לחול כהמשך לביצוע עסקה. המיסים הרלוונטיים הנם: מס רכישה, המהווה 6% משווי העסקה כלומר, מגובה התמורה שתשולם עבור הקרקע. חשוב לדעת, במקרים רבים, עו"ד חיים פרטוש, המתמחה במקרקעין, יוכל לסייע לכם לבצע הפחתה בגובה תשלומי המס, על ידי ביצוע תכנון מדויק של פרטי העסקה וביצוע פעולות משפטיות, הנוגעות לנושאי המיסוי, העלולים להתקיים בעקבות ביצוע עסקה: היטל השבחה, מע"מ, היטלי פיתוח וכו'. ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין, יעזור לכם מאוד בביצוע חלק של רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין, יצירת הגנות הנדרשות לטובת ביצוע העסקה וכל פעולה מקצועית נוספת שתידרש לטובת העניין.

אפשרויות לביצוע עסקת רכישה ומכירת מקרקעין

ניתן לבצע עסקת רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין, במספר צורות כדלהלן –

• עסקת מזומן – תשלום מהיר ובמכה אחת עבור המקרקעין.
• עסקת קומבינציה – עסקה המאפשרת לבעל הזכויות בקרקע, להישאר בבעלות חלקית וליהנות מהתשואות שיכניס המקרקעין.
• עסקת תמורות – עסקה המאפשרת לבעל הזכויות בקרקע, למכור את הזכויות המלאות שלו במקרקעין ולקבל אחוזים מסוימים, מהתקבולים העתידיים שיתקבלו מהמקרקעין, לאחר שיתבצע במגרש תהליך פיתוח והשבחה, על ידי המשקיע או הרוכש.

עקרונות חשובים שמומלץ להכיר

בכל דרך של מכירת מגרש, קיים מגוון פרמטרים, הדורשים התייחסות במהלך מכירת המגרש שבבעלותכם.

חוסר ידע או ויתור על עורך דין המתמחה במקרקעין, עלולים לגרום למפח נפש ולאבדן של סכומי כסף לא מבוטלים. רבים למשל, אינם מודעים לעובדה שחתימה על זיכרון דברים, מבטל את האפשרות לבצע משא ומתן על תנאי ההסכם ולשנותם בהתאם, בשלב מאוחר יותר. ביטול חד צדדי של זיכרון דברים, עלול לגרום להוצאות נוספות כגון, מתן פיצוי עבור הפרת המסמך.

כיצד ניתן לצמצם עלויות עסקה

במטרה להפחית את עלויות עסקת המכר, חשוב לבדוק מראש את גובה היטל ההשבחה עבור הקרקע. מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין, לבקש שומה מדויקת ומפורטת, לצורך ביצוע הערכת מס השבח שיחול בגין ביצוע מכירת המקרקעין. חישוב כלכלי מדויק הוא דבר חשוב מאוד, הן לחישוב הרווח, במידה ואתם המוכרים והן, לחישוב הוצאות הרכישה, במידה ואתם הקונים.