תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה

כידוע, עסקאות מקרקעין חייבות במס. על המוכר מוטלת החובה לשלם מס שבח ועל הקונה – מס רכישה. רוכשי דירות רבים פונים אלינו בשאלה תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה. הסיבה לכך, ברורה. לא אחת, למי שזה עתה קנו נכס, קשה לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים נוספים לרשויות המס. על כן, השאלה תוך כמה צריך לשלם את המס צריכה להעסיק את קוני הדירות, מה גם שהתשובה לשאלה זו מורכבת. מה מורכב במועדי תשלום? המשיכו לקרוא וגלו.

חובת תשלום מס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על רוכשי זכויות במקרקעין לשלם מס רכישה. שיעורי המס משתנים באופן דרמטי בין רוכשי דירה שאין בבעלותם נכסים נוספים, לבין רוכשי דירה המחזיקים בדירות נוספות מלבד זו שהם קונים. ככלל, רוכשי דירה יחידה ישלמו מס בשיעור של 1-5% ממחיר הדירה, בעוד שרוכשי דירה שנייה יתחייבו במס בסך 8% ולעיתים אף 10% ממחיר הדירה.

חשוב לציין כי רוכשי דירה יחידה ייהנו מפטור ממס רכישה, עד למחיר של כמעט 2 מיליון שקלים. המשמעות היא שאם המחיר של הדירה שלכם לא עולה על 2 מיליון שקלים, לא תשלמו מס כלל. במידה שהמחיר של הדירה יקר יותר מ-2 מיליון תשלמו מס רכישה, אולם רק על החלק במחיר העולה על תקרת הפטור.

זוהי חובת תשלום המס הכללית. במציאות, כמובן, הדברים מורכבים הרבה יותר. ישנם מקרים בהם הקונה יהיה זכאי להנחות מיוחדות בתשלום המס, מצבים אחרים בהם חובת התשלום דווקא תהיה מוגברת, ועוד. בכל מקרה ומקרה רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר ייתן לכם הערכה מדויקת של חבות המס שלכם, ואף יפעל כמובן כדי לצמצם אותה למינימום ההכרחי.

תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה אחרי העסקה

נוכחנו לדעת כי רוכשי מקרקעין חייבים בתשלום מס רכישה. כעת, הגיע הזמן לשאול כיצד התשלום מתבצע בפועל. לשם כך, יש להכיר שני מושגים חשובים – שומה עצמית ושומת מנהל. נפרט אודות כל אחד מהמושגים הללו.

שומה עצמית

שומה עצמית היא שומת מס אשר הרוכש עורך לעצמו, על בסיס הנתונים של העסקה שביצע. הרוכש יודע מהו המחיר בו רכש את הנכס, אילו הנחות מגיעות לו, מהם כללי התשלום הרלוונטיים לעניינו ועל בסיס כל אלו הוא מעריך את חבות המס שלו בעסקה. כמובן שהקונה לא יצטרך לבצע חישובים מתמטיים מורכבים, אלא יוכל להזין את הנתונים במערכות של לשכת מיסוי מקרקעין והמערכת תחשב את חבות המס של הקונה בעסקה.

כפי שנראה להלן, על בסיס שומה זו ישלם המוכר את מס השבח ללשכת מיסוי המקרקעין.  התשלום יתבצע באופן מקוון, בסכום אליו הגיע הקונה בשומה העצמית שערך. במידה שהקונה יעדיף זאת, הוא יוכל לגשת אל אגף הגביה בלשכת המקרקעין הרלוונטית ולשלם באופן פיזי ולא מקוון.

שומת מנהל

כאמור, כל קונה מקרקעין נדרש לבצע שומה עצמית ולשלם מס על בסיסה. עם זאת, למנהל מיסוי מקרקעין נשמרת הזכות לערוך שומה מטעמו, לפי מיטב השפיטה. נציג מטעם המנהל יעריך מהי חבות מס הרכישה בעסקה, על סמך נסיבות המקרה.

לעיתים, יימצא פער בין השומה העצמית של הקונה לבין שומת המנהל לעסקה. ייתכן, למשל, כי הקונה סבור שהוא זכאי להנחה מסוימת בתשלום המס, בעוד שהמנהל אינו סבור כך. כמו כן, המנהל יכול לסבור כי המחיר בעסקה אינו משקף את שווי השוק שלה אלא נמוך משמעותית משווי השוק, ובמקרים כאלו הוא יבצע שומה לפי שווי הדירה ולא לפי המחיר ששולם בפועל.

באותם מקרים בהם יימצא פער בין שומת המנהל לשומה העצמית, שומת המנהל היא זו שתהיה מחייבת. הקונה יצטרך, תוך פרק זמן קצוב, לשלם את ההפרש שבין השומה העצמית שלו לבין שומת המנהל.

תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה לפי השומה העצמית

קונה מחויב לשלם מס רכישה תוך 60 יום ממועד השלמת העסקה. בתוך פרק זמן של חודשיים, יהא על הקונה להעביר את התשלום ללשכת מיסוי המקרקעין, בין אם באופן פיזי ובין אם באופן מקוון, כפי שהוצג לעיל. כך קובע סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין:

"חייב במס שקיבל הודעה בדבר סכום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 78)א(, ישלם את המס המגיע ממנו בתוך 60

ימים מיום המכירה או מיום הפעולה באיגוד המקרקעין, לפי העניין." (ס' 90 לחוק מיסוי מקרקעין)

אם כן ככלל, על הקונה לשלם את תשלום מס הרכישה תוך חודשיים מיום בו בוצעה העסקה. על כן, עליכם לתכנן נכונה את תזרים המזומנים שלכם, כך שתוכלו לשלם את מלוא התשלום תוך חודשיים. כמובן שלא תוכלו להסתייע בכספי המשכנתא לשם כך, ויש להתכונן לתשלום בהתאם.

זכרו – התשובה הפשוטה לשאלה תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה לפי השומה העצמית הוא חודשיים. אולם כפי שנראה מיד, לעיתים הדברים מסתבכים. במצבים המסובכים יותר, מועדי התשלום ישתנו.

תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה לפי שומת מנהל

כזכור, מנהל מיסוי המקרקעין שומר לעצמו את הזכות לערוך שומה מטעמו לחבות מס הרכישה בעסקה. למנהל ייקח זמן לערוך את השומה ועל פי רוב היא תגיע לקונה זמן מה לאחר שכבר שילם מס רכישה לפי השומה העצמית שערך. תוך כמה זמן יצטרך הקונה לשלם את ההפרש שבין השומה העצמית שלו לבין שומת המנהל?

התשובה מצויה אף היא בחוק המקרקעין, הקובע כי יש לשלם את מס הרכישה תוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה, כולל יום המסירה עצמו. על כן, יש לשלם את מס הרכישה בתוך 14 הימים שלאחר קבלת ההודעה מלשכת המקרקעין על שומת המנהל.

תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה אם הוגשה השגה

לנישום נשמרת הזכות להגיש השגה על שומת המנהל. הגשת ההשגה תוביל לעריכת שומה חוזרת. גם על שומה זו ניתן יהיה להשיג ולהגיש ערר. לאחר הגשת הערר, ועדת הערר תערוך שומה אף היא לחבות המס בעסקה ותגיש לנישום שומה מטעם הוועדה. בנסיבות מסוימות, ניתן יהיה להגיש ערעור לבית המשפט העליון על החלטת הוועדה. בית המשפט יעניק החלטה סופית על חבות מס הרכישה בעסקה.

במידה שהנישום החליט להשיג על שומת המנהל, יהא עליו לשלם את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים תוך 30 יום. בנוסף, ייתן את היתרה הוא ישלם תוך 15 יום לאחר קבלת שומת המנהל השנייה בעניינו. היה והנישום יחליט להגיש ערר על ההחלטה, הוא ישלם תוך 30 יום את הסכום שאינו שנוי במחלוקת ואת היתרה תוך 45 יום לאחר קבלת ההחלטה. זאת, אף אם יוגש ערעור לעליון וכל עוד לא קבע בית המשפט אחרת.

בסופו של דבר, אם בית המשפט העליון ייקבע כי חבות המס גבוהה יותר, יהא על הקונה לשלם את יתרת המס לפי פסק הדין תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין. החלטה זו של בית המשפט העליון היא סופית, ולא ניתן לערער עליה.

סיכום מועדים

לסיכום, אלו הם מועדי תשלום מס הרכישה:

1. תוך 60 יום מיום עריכת השומה העצמית.
2. תוך 15 יום מיום קבלת שומת המנהל.
3. תוך 30 יום מיום הגשת ההשגה – ישולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים.
4. תוך 15 יום מיום קבלת ההחלטה על ההחלטה – תשלום יתרת המס.
5. תוך 30 יום מיום הגשת הערר – ישולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים.
6. תוך 45 יום מיום החלטת וועדת הערר.
7. תוך 15 יום מיום קבלת פסק הדין בעליון.

שלמו את המס הנדרש בתוך פרק הזמן האמור, באופן מקוון או ישירות בלשכות המקרקעין, והימנעו מקנסות מיותרים וריביות יקרות.

משרד עו"ד חיים פרטוש

קונים דירה? רוצים לצמצם את תשלומי המס שלם למינימום ההכרחי ולתכנן את התשלום בצורה נכונה?  מחפשים עו"ד מקרקעין שיציע לכם שירות מקיף ומקצועי? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.