ניתן לחסוך לא מעט כסף על ידי תכנון מס מקצועי וחוקי, במס רכישה. בעסקאות מקרקעין מומלץ מאוד, לפני ביצוע העסקה להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה. מס הרכישה הנו חלק מתקנות המס הקשורות למקרקעין, חשוב להכירו ולדעת מתי יש לשלמו. חוק מיסוי מקרקעין, העוסק בתשלומי מס שבח ומש רכישה, נחקק בשנת 1963, ומעמיק בנושא מכירת הזכויות במקרקעין במועד המכירה. סעיף 9(א') לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כאשר אדם רוכש מקרקעין, עליו לשלם מס רכישה. הזכות על מקרקעין מוגדרת בחוק כזכות בעלות, או זכות של חכירה לתקופה של מעל 25 שנים.
הקלות ופטורים במס הרכישה והשלכותיהם
תקנות מיסוי מקרקעין מציינות באופן מפורש מספר פטורים או הקלות, במקרים ספציפיים, בתשלום מס הרכישה, כמו במקרה של דירה יחידה. מכירה, על פי חוק, איננה בהכרח עסקה בה מועברים כספים, מדובר גם במקרים של העברת נכס ללא תמורה. אדם המחליט לבצע העברה של נכס לאדם אחר, מחויב לדווח על כך לרשויות המס. אדם זה יהיה פטור כנראה מתשלום מס שבח מכיוון שלא קיבל כל תמורה עבור העברת הזכויות בנכס אולם, הרוכש יידרש לשלם מס רכישה. מנגד, נכס העובר בין אנשים במקרה למשל, של גירושין, או מתוקף צוואה וירושה, יהיה, על פי רוב, פטור מתשלום מס רכישה. על מנת שתקבלו בדיוק את ההטבות המגיעות לכם, היעזרו בשירותיו של עורך דין חיים פרטוש, המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין.
מדרגות מס הרכישה
מס רכישה נכלל למעשה במחיר עסקת המקרקעין כולה. שיעור המס אינו קבוע, הוא מדורג ונקבע בהתאם לגובה מחיר הנכס. בהתאם לתקנה 2 (1) לתקנות מס הרכישה, שיעור מס הרכישה הנוגע לזכויות במקרקעין, כאשר לא מדובר בדירה למגורים, כגון קרקע, חנות או משרד, יהיה מס הרכישה משולם על פי דרגה 6% מסכום העסקה, כשהחישוב מתחיל מהשקל הראשון. דירה יחידה היא דירת מגורים המהווה את מקום המגורים היחיד של אדם מסוים, על פי החוק בישראל. במידה ואדם מחזיק יותר מדירה אחת הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה, בכל דירה נוספת שירכוש. בנוסף, בהתאם לתיקון 85 לחוק, העוסק בחזקת הדירה היחידה, אותו כנ"ל יחול על מי שקיבל דירה בירושה, בתנאי שחלקו בדירה אינו עולה על מחציתה.
תנאי מס הרכישה במקרה של הסכם ממון קדם נישואים
דירת מגורים שלגביה נחתם הסכם ממון הקובע שהיא נמצאת ברשותו של אחד מבני הזוג בלבד, לא יהיה אפשרי להגדירה מבחינה קניינית, כדירה הנמצאת בבעלות משותפת, גם במידה ובני הזוג חיים יחד ומנהלים משק בית משותף. בית המשפט העליון פסק בזמנו, חזקת התא המשפחתי, בהקשר של תשלום מס הרכישה, ניתן להחיל רק ממועד הקמת התא המשפחתי, וביחס לרכישות כאלה ואחרות, שבוצעו במהלך תקופת המגורים המשותפים ולא לפני שהחלו. אי לכך, מבהירה רשות המיסים הישראלית, קיומו של הסכם ממון יכריע בכל שאלה של זכויות הקניין בין בני זוג, אודות הנכסים שלהם. הסכם ממון מהווה הוכחה מכריעה בכל הקשור לקניין הנפרד של בן זוג בנכס מסוים.
תקנות מס הרכישה במקרה של רכישת דירת נופש
דירת נופש איננה נחשבת דירה למגורים וזאת למרות, שאדם המחזיק בדירת נופש ורוכש גם דירה למגורים, יכול להיחשב בעיקרון, כמי שרכש דירה יחידה. אולם, על פי פסיקה של בית המשפט העליון ובהתאם לעמדתה של רשות המיסים בישראל, אדם הרוכש דירת נופש אינו אמור לקבל פטור מתשלום מס רכישה, הניתן במקרה של רכישת דירה למגורים בלבד.
העברת זכויות מקרקעין ללא תמורה
אדם המקבל דירה למגורים במסגרת עסקת מתנה, ישלם מס רכישה מוקטן, לפי שיעור של 33% ממס רכישה סטנדרטי. בעסקת העברה ללא תמורה, של דירה למגורים, בין שני בני זוג, המתגוררים תחת קורת גג אחת, תהיה עסקת העברת הזכויות במקרקעין, מבן זוג אחד לבן הזוג האחר, פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישה.
במקרה ובני הזוג אינם גרים תחת קורת גג אחת, ישלם בן הזוג המקבל, מס רכישה בשיעור של 33%, כמו במקרה של קרובים אחרים (קרובים הנם בני משפחה כגון: הורים, בני זוג, ילדים, נכדים, אחים ואחיות). יש לציין, מעביר המתנה פטור מתשלום מס שבח אולם, מקבל המתנה יהיה זה שיידרש לשלמו. במקרה של מס הרכישה, מקבל המתנה יידרש לבצע הערכה של שיעור המס הרגיל עליו לשלם ובפועל, ישלם סך השווה ל- 33 אחוזים בלבד משיעור המס הסטנדרטי.
