מזה שנים שהמדינה מקדמת פינוי בינוי, כחלק מהליכי התחדשות עירונית. כיום, קיימים שני מסלולים עיקריים לפינוי בינוי – פינוי בינוי למתחמי מגורים ופינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2. הליכים אלו מזכים את הדיירים בדירות חדשות ואיכותיות יותר, מבלי שיצטרכו לשלם עבור שדרוג הדירה. עם זאת, מדובר בהליכים ארוכים שדורשים מהם להעתיק את חייהם מביתם למשך שנים. כמה זמן לוקח פינוי בינוי? האם יש הבדל במשך הזמן בין התוכניות? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
פינוי בינוי – שם אחד שתי תוכניות
כל מי שמסתובב בערי ישראל יודע כי רבים מהבניינים במדינה הינם מיושנים, לא יציבים מספיק ודורשים חידוש. לשם כך, המדינה מקדמת מספר תוכניות אשר תכליתן היא התחדשות עירונית. שתי התוכניות העיקריות הן תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים, אשר מטרתה פיתוח סביבתי כולל, ותמ"א 38, אשר נועדה לייצוב מבנים וחיזוקם. במסגרת שתי תוכניות אלו מבוצעים הליכי פינוי בינוי. נפרט אודותם ואודות משך הזמן של כל תוכנית.
פינוי בינוי למתחמי מגורים
תכנית הפינוי – בינוי הראשונה היא תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים. במסגרת תוכנית זו, מבוצע פרויקט פינוי בינוי למספר בניינים סמוכים, באזור שהוכרז כאזור המיועד לפינוי בינוי מטעם המדינה והרשות המקומית. הכרזה על מתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי יכולה להיעשות באחד משני מסלולים:
- מסלול רשויות: במסגרת מסלול זה, משרד הבינוי והשיכון מכריז על שטח כמיועד לפינוי בינוי. הרשות המקומית תקדם את השלבים התכנוניים הראשונים של הפרויקט. לאחר קבלת האישורים הנדרשים מרשויות התכנון, האחריות לקידום הפרויקט, להתחלת הבנייה ולהשלמתה, תעבור לידי הדיירים. במסלול זה, לא יחודשו הבניינים בלבד אלא תבוצענה עבודות פיתוח וחידוש לכלל המתחם.
- מסלול מיסוי: במסגרת פינוי בינוי במסלול מיסוי, דיירי מתחם המגורים הם אלו אשר יוזמים את ההכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. לחלופין, היזם הוא המקדם את ההכרזה. כמו כן, היזם יהא האחראי על קבלת האישורים הנדרשים מוועדות התכנון.
פינוי בינוי למתחמי מגורים דורש שינוי תב"ע של המתחם, הפקדת תוכניות חדשות ובכלל שלבים תכנוניים רבים. זאת ועוד, תוכנית זו דורשת תיאום בין גורמים רבים, התנהלות מול משרדי הממשלה ולא רק מול הרשות המקומית ועל פי רוב אורכת זמן רב. היתרון של תוכנית זו טמון בהטבות המס המשמעותיות הניתנות לבעלי הדירות, כמו גם הפיתוח הסביבתי הכולל של המקום ולא רק של הבניינים עצמם.
כדי להתחיל בשלבים התכנוניים פרויקט פינוי בינוי למתחם מגורים, נדרשת הסכמתם של 66% לפחות מבעלי הדירות במתחם. עם זאת, כדי לבצע את הפרויקט בפועל, נדרשת הסכמה גורפת של בעלי הדירות כולם. ככל שישנם בעלי דירות המסרבים סירוב שאינו סביר לפרויקט, הרי שתוכלו להגיש נגדם תביעה נזיקית.
פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2
דרך נוספת לקדם פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם, היא באמצעות תמ"א 38/2. תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מבנים רבים בישראל אינם עומדים בתקן הנוהג להגנה מפני רעידות אדמה, ובשל כך מזה כעשרים שנה פועלת תמ"א 38 לחיזוק המבנים. בעוד שבמסגרת תמ"א 38/1 מחוזק בניין קיים מבלי שהבניין עצמו ייהרס, הרי שבתמ"א 38/2 מבוצע פינוי בינוי לבניין ונבנה תחתיו בניין חדש.
במסגרת תמ"א 38/2, העירייה לא מפתחת את סביבת הבניין אלא מבוצע פיתוח לבניין בלבד. עם זאת, הפרויקט לא דורש שינוי תב"ע, כלל הרבדים התכנוניים פשוטים יותר וכך גם הרובד הביצועי. זאת ועוד, בפרויקט תמ"א 38/2 ניתן יהיה להתחיל בעבודות גם ללא הסכמת כל הדיירים אלא בהסכמת 66% בלבד. זאת, בתנאי שייקבע בית המשפט כי הסירוב של שאר הדיירים אינו סביר.
כמה זמן לוקח פינוי בינוי – איך לזרז עניינים
כידוע, פינוי בינוי זהו עסק ארוך. תחילה, מגייסים את ההסכמות הנדרשות לפרויקט. לאחר מכן, מקדמים את כלל האישורים הנדרשים. הדיירים עוזבים את הבניין והקבלן הורס אותו ורק אז מתחילה בנייתו מחדש. המפתח לזירוז עניינים בהליך הוא לבחור עורך דין מקרקעין טוב ומקצועי שילווה את הליך הפינוי – בינוי.
עורך דין מקצוען ומנוסה ידע כיצד לקדם את קבלת האישורים הנדרשים ולעבוד בצורה נכונה אל מול הרשויות. כמו כן, הוא יוכל לפתור בעיות בכל הנוגע ליציאת הדיירים מהבניין ושיכונם מחדש לתקופת הביניים. חשוב להבין כי שלב זה עלול להיות רווי בבעיות שכן קיים חשש כי יהיו דיירים שלא יהיו מרוצים מהדיור החלופי שיוצע להם. לאחר מכן, עורך הדין יפעל מול היזם כדי לקדם את הליכי ההריסה והבנייה מחדש.
אם כן, המפתח לזירוז הליכים הוא בחירת בעלי מקצוע מהשורה הראשונה להליך, ובראשם עורך דין מקצועי ומיומן שילווה את ההליך. עשו זאת – וחסכו זמן יקר בהליכי פינוי בינוי.
פינו בינוי למתחמי מגורים – משך זמן
משך הזמן של פינוי בינוי למתחמי מגורים הינו ארוך במיוחד. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, הליך פינוי בינוי במסלול רשויות אורך כ-12 שנים סך הכל! מרגע ההכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי ועד להשלמת כלל האישורים הנדרשים, חולפות כ-3 שנים. עוד 3-4 שנים נוספות חולפות עד לקבלת כלל היתרי הבניה הנדרשים. מתחילת הבנייה ועד להשלמתה, תחלופנה עוד כ-5 שנים. בפרק זמן זה, הדיירים יידרשו לעזוב את בתיהם.
במסלול המיסוי, פינוי בינוי יכול לקחת פחות זמן, במיוחד בשלבי התכנון. נתוני הרשות להתחדשות עירונית מצביעים על כך שכלל האישורים וההיתרים במסלול הרישוי יכולים להתקבל אף בפרק זמן של 5 שנים. הדבר מאפשר קיצור של שנה עד שנתיים בהליך הפינוי בינוי כולו. אם כן, פינוי בינוי במסלול המיסוי לוקח כ-10 שנים.
כמה זמן לוקח תמא 38/2?
בניגוד לפינוי בינוי למתחמי מגורים, בתמ"א 38/2 אין צורך בשינויי תב"ע ובשאר אישורים מכבידים הנדרשים בהתחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי. הדבר מקצר באופן משמעותי את הזמן הטעון עד לקבלת אישורים והיתרי בנייה. כמו כן, העבודה המרוכזת בבניין אחד ולא במתחם מגורים שלם מקצרת אף היא את העבודה.
אשר על כן, על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, הליך קבלת ההיתרים אורך 2.5-4 שנים. הבנייה אורכת עוד 2.5-4 שנים, פחות או יותר. כך, משך הפרויקט כולו נע בין 5 לבין 8 שנים. איכות בעלי המקצוע שלכם תשפיע על משך הזמן בתוך טווח זמנים זה.
לסיכום
לסיכום, פינוי בינוי לוקח כ-10 עד 12 שנים, כתלות במסלול הנבחר. במסלול תמ"א 38/2, פינוי בינוי לוקח כ5-8 שנים. עורך דין מקרקעין טוב יקדם את הפרויקט במהרה ויוביל להשלמתו תוך פרק זמן סביר וקצר יחסית. הסתייעו בשירותיו של עורך דין חיים פרטוש, עורך דין מקרקעין המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, כדי ליהנות מחסכון בזמן זה תוך ביטחון בהשלמת הפרויקט ואיכותו הגבוהה.
