סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרשויות המס לתקן שומת מס ולחייב אתכם בחיוב מס רכישה או מס שבח מוגדל. עם זאת, החוק מגביל את משך הזמן בו מנהל מיסוי המקרקעין יהיה רשאי לתקן את שומת מיסוי המקרקעין שלכם ואף מגביל את התיקון לנסיבות מסוימות. מהן אותן נסיבות בהן יתאפשר תיקון שכזה? מהו פרק הזמן בו מנהל מיסוי המקרקעין רשאי לבצע את התיקון? המשיכו לקרוא וגלו.
שומה עצמית ושומה לפי מיטב השפיטה
כידוע, עסקאות מקרקעין חייבות במס. על הרוכש חלה חובת תשלום מס רכישה והמוכר מחויב בתשלום מס שבח. מס רכישה משולם כאחוזים ממחיר העסקה ומס השבח משולם כאחוזים מתוך הרווח הנקי של המוכר בעסקה.
גם המוכר וגם הקונה יכולים ליהנות מפטור ממיסוי מקרקעין, כאשר מדובר בדירת מגורים המזכה אותם בפטור. חוק מיסוי מקרקעין ותקנות החוק קובעים קריטריונים לפטור, תקרות לפטור ושיעורי מס לאחר הפטור. הקריטריון הבסיסי ביותר לפטור ממס שבח או ממס רכישה הוא שהדירה מושא העסקה היא דירתו היחידה של המוכר או של הקונה, אולם גם לכלל זה חריגים רבים.
חשוב להבהיר כי כללי מיסוי מקרקעין הם מהמורכבים שיש בדין הישראלי. מדובר במערכת דינים מסועפת ומסובכת אשר נדרשת מומחיות ייחודית כדי להבין אותה על בוריה ולדעת להפעיל אותה לטובת הלקוח. בכל מקרה ומקרה רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, אשר יכווין את העסקה כך שתוכלו לנצל באופן מקסימלי את כלל הפטורים וההנחות האפשריים ממיסוי מקרקעין.
על כל פנים, כדי לקבוע כמה מס המוכר והקונה צריכים לשלם, נדרש לבצע שומת מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הצדדים יערכו לעצמם שומה עצמית לחבות המס שלהם, על סמך הנתונים הרלוונטיים בעסקה. כמובן שלרשותם עומדים כלים של רשות המיסים, המאפשרים חישוב טוב ומדויק של חבות המס. עורך הדין המלווה את העסקה יסייע ללקוחותיו בחישוב המס ובעריכת השומה העצמית.
גם לאחר השומה העצמית והתשלום על פיה, נשמרת למנהל מיסוי המקרקעין הזכות לערוך שומה נוספת, על פי מיטב השפיטה. במידה שיימצא פער בין השומה העצמית לבין השומה על פי מיטב השפיטה, האחרונה תגבר והנישום יידרש לשלם את הפער בין שתי השומות. לנישום תינתן זכות להשיג על השומה החדשה ובמקרה זה תיערך בחינה חוזרת של הנושא. אף על השומה החוזרת ניתן יהיה לערער, אולם בסופו של דבר תינתן שומה על פי מיטב השפיטה מכרעת, אשר תחייב את הנישום בתשלום מס הרכישה או מס השבח.
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין – שומת מס מתוקנת
כאמור, השומה לפי מיטב השפיטה הינה השומה הסופית והמחייבת מבחינתו של הנישום. זאת, אלא אם כן מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף זה מאפשר לרשויות המס לבצע תיקון לשומת המס. נעיין בלשון סעיף החוק:
" 85. (א) המנהל רשאי, בין ביזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ב) או (ג) או לפי סעיף 82, תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין, בכל אחד מהמקרים האלה:
(1) נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;
(2) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס;
(3) נתגלתה טעות בשומה.
(ב) הורשע מוכר זכות במקרקעין, עושה פעולה באיגוד מקרקעין, רוכש זכות במקרקעין או רוכש זכות באיגוד מקרקעין, בעבירה לפי סעיף 98, או הוטל עליו כופר כסף לפי סעיף 101, רשאי המנהל לפעול כאמור בסעיף קטן (א), בתוך התקופה המסתיימת בתום שנה מיום ההרשעה או מיום תשלום הכופר, לפי העניין, או עד תום התקופה הקבועה בסעיף קטן (א), לפי המאוחר."
אם כן, סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי המנהל יוכל לתקן את שומת מס השבח שלו כאשר יש נסיבות המצדיקות זאת. חשוב לשים לב כי החוק מתיר למנהל לתקן הן שומה שנערכה על ידו ולבקשתו והן שומה עצמית שערכו הצדדים לעסקה. כמו כן, תיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין יכול להתבצע לרצונו של המנהל או לרצונו של מי מהצדדים לעסקה המוכיח כי הנסיבות מצדיקות את שינוי השומה ותיקונה.
תקופת שינוי השומה
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל לתקן שומת מס עצמית או שומה לפי מיטב השפיטה תוך 4 שנים. לפי פשוטו של חוק, תקופת השינוי היא 4 שנים מיום שהשומה קיבלה תוקף משפטי מחייב. אולם בתי המשפט קבעו בפסיקה כי במקרים חריגים בהם הנסיבות מצדיקות זאת, ניתן יהיה להאריך את התקופה אף מעבר ל-4 השנים הקבועות בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. זאת, למשל, כאשר הצדדים הטעו במכוון את המנהל בשומה העצמית שלהם.
שינוי שומה למי שהורשע בעבירת מס
סעיף 85(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במקרה בו הנישום הורשע בעבירת מיסוי מקרקעין, לפי סעיף 98 לחוק, או ששילם כופר על מעשה הנחשב לעבירת מס, רשויות המס תוכלנה לערוך שומת מס חדשה תוך שנה מיום ההרשעה או תשלום הכופר. זאת, גם כאשר חלפו למעלה מ-4 שנים מיום ביצוע השומה המקורית.
תנאים לשינוי השומה
החוק קובע שלושה תנאים לשינוי השומה. בהתקיים לפחות 1 מהם, המנהל יהא רשאי לשנות ולתקן את שומת מיסוי המקרקעין שלו. התנאי הראשון הוא שהתגלו עובדות חדשות העשויות לשנות את סכום החבות במס.
נניח, למשל, שקונה רכש דירה בשווי מסוים ושילם מס רכישה בהתאם. לאחר שנתיים, התברר כי כבר בעת המכירה הדירה סבלה מנזק מבני חמור שפוגע בערכה בצורה משמעותית. במקרה שכזה, יוכל הרוכש לבקש שינוי ותיקון שומת מס רכישה, בהתאם לערכה האמיתי של הדירה ביום רכישתה.
התנאי השני המאפשר שינוי שומת מס, הוא שהמוכר מסר הצהרה שגויה. לצורך העניין, מוכר שהצהיר כי הוא הוציא 100 אלף שקלים על שיפוץ הדירה בעוד שבפועל הוציא 50 אלף בלבד מקיים תנאי זה, מה שיכול להוביל לתיקון השומה על ידי המנהל.
לבסוף, גם טעות בשומה המקורית תוכל להוביל לתיקון שומת המס. טעויות בשומה יכולות להיות מגוונות, אך העיקר כי הן אכן משפיעות על שיעורי המס ששולמו בעסקה המקורית. הטעות תהווה עילה לפתיחת השומה ולשינויה בין אם היא מיטיבה עם הצדדים ובין אם היא פוגעת בהם.
לסיכום, סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל לשנות את שומת מס השבח. זאת, בין אם לרצון המנהל ובין אם לרצון הצדדים לעסקה הסבורים כי הם שילמו מס עודף. במידה שימצא כי הם אכן שילמו יותר מס מהנדרש, יוחזר אליהם התשלום העודף בצירוף ריבית והצמדה. במקרים בהם אתם חושבים כי שילמתם מס עודף, הגישו בקשה לתיקון שומת המס לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין וקבלו חזרה את הכסף המגיע לכם.
משרד עו"ד חיים פרטוש
קונים או מוכרים דירה? זקוקים לייעוץ מס מקצועי ומקיף? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.
